Секрет успеха “Rent To Own” стратегии

Сегодня мы говорим о программе “Rent–to–Own”. Она создана для тех, кто хочет со временем стать владельцем дома, но на текущий момент может быть только его арендатором. Обычно это те люди, которые имеют хороший доход, но у них еще нет кредитной истории, или она не очень хорошая.

Главная идея заключается в том, что квартиросъемщик подписывает еще один договор с опцией покупки снимаемого им дома по заранее установленной цене через 2-3 года. Квартплата жильца немного превышает квартплату за другие дома в его районе, и за это он получает кредит, который накапливается в счет первого взноса при выкупе снимаемого жилья. Дополнительно квартиросъемщик платит хозяину предоплату за опцию на право выкупа дома по заранее обговоренной цене. Эти деньги тоже идут в счет будущего первого взноса. Так как квартиросъемщик живет в доме, который в будущем будет его, то он и смотрит за домом соответственным образом.

Всего один дом для инвестиций предлагает пять источников дохода!

Максимальный результат при минимальных затратах

Первый источник дохода – это предоплата. В этой ситуации этот первоначальный взнос составляет от 2 до 5 % от стоимости дома. Это немедленная прибыль с вложенных Вами денег. Депозит, полученный от Вашего жильца, также защищает Вас от возможных проблем, связанных со сдачей дома.

Второй источник дохода – это ежемесячное погашение кредита или мортгиджа Вашим арендатором. При этом после вычета всех расходов,  связанных с выплатой кредита, у Вас остается определенная сумма денег, или чистая прибыль.

Третий источник дохода – это ежемесячная плата за аренду, которая покрывает все расходы, связанные с кредитом, страховкой и налогом на недвижимость и приносит прибыль инвестору. Обычно, в случае “Rent–to–Own”, арендная плата на 10-20% выше, чем на аналогичные дома в этом районе, которые сдаются без перспективы перехода в собственность арендатора.

Четвертый источник дохода – это прирост стоимости на недвижимость или price appreciation. На сегодняшний день, хороший дом в перспективном районе растет в цене в среднем 5% в год.

Пятый источник дохода – это возврат налогов от Canada Revenue Agency. Всегда есть затраты, связанные с благоустройством дома. Все, что связано с расходами на бизнес (сдача в аренду дома – это бизнес), уменьшает налогооблагаемую базу. Решать эти вопросы помогает профессиональный бухгалтер.

Стратегия “Rent To Own”  мне ещё нравится потому, что с ней хорошим людям проще обрести свои дома. Мои съемщики всегда дарят мне теплые объятия, приглашают на обеды, присылают собственноручно сделанные открытки с благодарностями и инвестируют в ремонт домов.

Вы выигрываете / Ваш арендатор выигрывает

Как всегда говорил Зиг Зиглар: «Вы можете иметь в вашей жизни все, что пожелаете, если вы поможете достаточному количеству людей получить то, что они хотят».

Создавая с вашим арендатором отношения, выигрышные для обеих сторон, вы переводите ваши инвестиции в режим автопилота.

8 советов, которые необходимо помнить, чтобы перевести Вашу инвестицию в режим автопилота:

1. Получите более высокий доход от программы RTO. Сдавайте в аренду на 20-30 % выше.
2. Получите депозит в самом начале программы.
3. Огромный спрос со стороны арендаторов на программу RTO существенно упрощает выбор хорошего арендатора.
4. Максимальная экономия материальных и денежных затрат, а также времени по  обслуживанию и управлению, поскольку арендатор снимает помещение в аренду с целью дальнейшего выкупа. Арендаторы ответственны за первые $300 на ремонт дома каждый месяц.
5. Цена выкупа арендатором основана на будущей рыночной стоимости, до того, как учтены ежемесячные кредиты.
6. Арендаторы должны всегда оплачивать аренду в срок, чтобы получить ежемесячный кредит.
7. Вы сохраняете все налоговые льготы на период программы Rent To Own.
8. Если арендатор не купит Вашу собственность, все выплаченные денежные средства (депозит и месячный кредит) считаются оплатой стоимости аренды, без возврата.

И как всегда приведу реальный пример одной из моих последних сделок

Отдельно стоящий дом в Бэрри – 3 спальни, 2 ванны, и законченный бейсмент. 1280 кв. футов. бассейн! Куплен за $275,000. Сдан за $1750 в месяц.

Только на CASH FLOW вы зарабатываете почти 12% в год!