Советы паралигала: рент-ловушки, или как избежать неприятностей при сдаче и аренде жилья.

Последнее время мне часто задают вопрос: что нам делать, если у нас договор на год, но мы бы хотели съехать раньше? В этой статье мы рассмотрим две ситуации, и я расскажу, что нужно делать в каждой из них.

Ситуация 1:

У вас договор на год, предположим, с 1-го января по 31 декабря. Если вы решили выехать 31 декабря, то за 60 дней вы должны дать лендлорду уведомление в форме N9. Эту форму, как и все другие, можно найти на сайте www.sjto.gov.on.ca.
Если вы не даете эту форму и съезжаете, лендлорд может потребовать с вас арендную плату за 60 дней. Но для того, чтобы вам присудили выплатить эту неустойку, лендлорду придется доказать, что он приложил все возможные усилия для того, чтобы минимизировать свои убытки и найти вам замену как можно раньше. Если лендлорд нашел кого-то вместо вас (скажем, через месяц), то вам присудят выплатить своему лендлорду неустойку только за этот месяц, а не за два.

Ситуация 2:

У вас договор на год, предположим, с 1-го января по 31 декабря. Вы решили выехать первого сентября. В этом случае вы нарушаете арендный договор, и по закону остаетесь финансово-ответственным за весь период рента до окончания контракта. В таком случае лендлорд может востребовать с вас неустойку через суд. Но для того, чтобы вам присудили выплатить ему неустойку, также как и в первом сценарии, лендлорду придется доказать, что он приложил все возможные усилия для того, чтобы минимизировать свои убытки и найти вам замену как можно раньше. Если лендлорд нашел кого-то вместо вас (скажем, через месяц), то вам присудят уплату неустойки только за этот месяц, а не за весь оставшийся срок до момента завершения контракта.

Так что же делать тенанту, который хочет выехать раньше, но который не хочет платить неустойку? Постарайтесь сами найти себе замену. Если у вас есть кто-то, кто готов заехать сразу после вас, обязательно сообщите об этом лендлорду. Если лендлорд одобрит вашего кандидата, то ваш контракт будет просто переписан (assigned) на другого тенанта, и тогда с вас будет снята вся ответственность.

Не путайте sublease и assignment. В первом случае вы все еще остаетесь ответственным перед лендлордом как за рент, так и за любой ущерб снимаемому помещению, нанесённый другим жильцом.

ВНИМАНИЕ, ЛЕНДЛОРДЫ:

Если ваш тенант уведомил вас о своем решении досрочно съехать с квартиры по электронной почте или просто написал от руки, не используя для этого форму N9, то, скорей всего, это уведомление не будет соответствовать требованиям Акта. Даже в том случае, если тенант заполнил форму N9, но неправильно указал даты (а в этом конкретном случае даты и не могут быть заполнены правильно, потому что, в соответствии с Актом, тенант должен съехать в конце периода, указанного в договоре, а не в середине), то это уведомление так же не будет соответствовать требованиям Акта. «Ну и что?» –  скажете вы… А вот что: если вдруг ваш тенант по какой-то причине передумал съезжать, то вы не сможете его выселить, так как уведомление, которое он вам дал не соответствует требованиям Акта. В этом случае суд будет рассматривать дело так, словно уведомления не было вообще. А теперь представьте, что будет, если вы уже нашли замену вашему тенанту и заключили новый договор?

Получаются две вещи:
1. Вы пытаетесь выселить тенанта, который не дал вам уведомления, и тем самым нарушаете Акт, что есть не очень хорошо.

2. Вы нарушаете договор с другим тенантом, и еще неизвестно какие неустойки придётся выплачивать ему, что есть совсем плохо.
Своим клиентам, лендлордам, которые попадают в ситуацию, когда тенанту надо съезжать раньше срока, я советую подписывать с тенантом форму N11 после того, как ему была найдена замена. N11 – это такой полюбовный договор, где обе стороны договариваются о дате выезда тенанта. Тем самым лендлорд лишается права подавать на тенанта в суд за нарушение контракта на аренду жилья, а тенант лишается права передумать выезжать.