Стратегия “Flip the House” или перепродажа недвижимости для немедленной прибыли.

“FLIP the House”, то есть покупка, ремонт недвижимости для быстрой перепродажи не является инвестированием. Это активный бизнес, к которому так и стоит относиться.
Время и силы, которые требуются для этого активного бизнеса, сравнимы с усилиями, прилагаемыми генеральным подрядчиком или даже разработчиком, в зависимости от размера проекта.
Более того, редко можно найти тех, кто провел несколько проектов и разработал какую-то единообразную систему, потому что каждый проект уникален и требует особых усилий и работы.
Тем не менее это может быть прибыльно, и есть не один способ заработать денег в таком бизнесе.
Если вы подумываете заняться подобным проектом, стоит обратить внимание на несколько моментов, от которых зависит то, как вы решите себя повести.

1. Купить старый дом, сделать ремонт и продать по рыночной стоимости.
Это наиболее общий подход, который так прославили бесчисленные ТВ-шоу.
Вы находите старый дом (чаще всего) в плохом состоянии, покупаете его существенно дешевле, чем стоит аналогичный в хорошем состоянии, проводите ремонт и продаете.

Есть несколько вещей, о которых часто забывают:
• Фактическая стоимость ремонта. Ее, как правило, недооценивают. Если вы не занимались ремонтом в последнее время, не забудьте проверить текущие цены на материалы и работу. Иначе можете натолкнуться на неприятный сюрприз.
• Качество материалов. Если вы планируете дорого продать дом после того, как проведете все ремонтные работы, но будете при этом использовать дешевые материалы, то сами потом удивитесь, как трудно получить хорошую выручку с такой продажи. Для отделочных работ используйте материалы соответствующего качества, чтобы, с одной стороны, дом выглядел достойно, а с другой стороны, вы остались в рамках ремонтного бюджета.
• Затраты на покупку, поддержание и продажу недвижимости. Будьте реалистичны в том, сколько денег и времени вам понадобится на приобретение, владение и ремонт объекта недвижимости. Здесь же не стоит забывать о том времени, которое займет процесс продажи и оформления недвижимости на имя нового владельца после подписания договора. Если вы неосторожны, эти вещи могут быстро урезать вашу прибыль. Также не стоит забывать про затраты, связанные с покупкой и продажей.
Мы часто видим, как с этими просчетами сталкиваются начинающие инвесторы, занимаясь преобразованием своей первой недвижимости. А так как многие начинают с объектов более дешевых, там финансовые урезания более ощутимы.
Например, если вы покупаете дом за $240 000, и планируете продать его за $300 000, кажется, что $60 000 прибыли — отличная сделка. Однако эти $60 000 могут быстро исчезнуть.

Если вам придется отремонтировать пару ванных комнат с приличной отделкой, частичной покраской и напольными работами, плюс небольшое озеленение участка, а также покрыть текущие расходы и комиссии за транзакции, то от прибыли мало что может остаться, хотя много работы вам делать и не придется. Поэтому то, что казалось прибыльным делом, таковым может не оказаться, если вы аккуратно не просчитаете все расходы.
Поэтому до начала такого проекта тщательно проведите все расчёты, чтобы минимизировать неожиданные потери.
В этом случае, как только все обновления будут сделаны, вы выставите дом на продажу по текущей рыночной стоимости, которая тесно связана с эмоциональной привлекательностью дома. А создать эту привлекательность — тоже ваша задача.
Существует ещё одна угроза сокращения вашей прибыли: рыночные колебания. Когда они происходят, этот риск возрастает или уменьшается в зависимости от того, как долго вы принимаете решение о приобретении и преобразовании недвижимости. Как мы уже говорили выше, ничто не влияет на цены так, как изменения на рынке и эмоциональная привлекательность объекта. На этой ноте следует отметить, что вы всегда можете раздвинуть границы, в которые вас помещают другие.
Тем не менее существует много теорий о том, как сделать цену продаваемого дома выше рыночной. И инвесторы прикладывают для этого огромные усилия. Так что если вы планируете использовать эту стратегию и купить дом для реализации на рынке недвижимости, вам нужно позаботиться о каждой мельчайшей детали.

2. Купить старый дом, снести, построить новый и продать по рыночной цене.
В теории данный подход мало отличается от предыдущего, просто он масштабнее. Вместо обновления дома вам придется заниматься его строительством. Конечная прибыль может быть гораздо выше, но работы и проблем здесь тоже существенно больше.
Такие вещи, как разрешения, подзаконные акты, финансирование строительства — всё это вступает в игру, но уже на другом уровне.
Все, кто занимался обновлением старых домов, знают, что всегда возникают неожиданные сюрпризы. Однако по сравнению со строительством нового дома, обновление старого — это просто прогулка в парке.
Именно поэтому в строительстве дома заложено гораздо больше инвестиционных возможностей. Потенциальный размер прибыли в большинстве случаев напрямую пропорционален количеству проблем, с которыми приходится сталкиваться инвестору, нацеленному на конечный результат.

Занимаясь обновлением/строительством дома, большинство ошибок можно исправить достаточно быстро, хотя они и могут принести много неприятностей. Поэтому иметь вокруг себя опытную слаженную команду — жизненно необходимо. Найти правильных людей, с которыми вы будете работать, — это залог вашего успеха, особенно если вы строите дом впервые.

3. Купить старый дом, построить новый или перестроить существующий, продать на основе дохода
О данной стратегии часто забывают. Процессы покупки и реконструкции или восстановления дома – аналогичны. Разница заключается в том, что вы можете продать недвижимость в качестве доходного имущества (или сохранить его как свой собственный банкомат). Продажа имущества на основе дохода дает вам более четкое представление о цене, которую покупатель будет готов заплатить, как только работы над домом будут завершены. Это устраняет множество неопределенностей, вызываемых рыночными колебаниями. Вы можете оценить уровень доходности, которую инвестор будет получать при различных закупочных ценах. Тем более, что всегда есть люди, которые ищут хороший возврат от своих инвестиций.
Например, если вы продаете недвижимость, у которой возврат наличных составит 20%, перед вами выстроится очередь заинтересованных инвесторов. При возврате на инвестиции в 10%, спрос будет меньше, но по-прежнему высок. Это говорит о том, что вы можете с полной уверенностью начать ваши расчеты цены продаж и работать в обратном направлении. По существу вы убираете эмоциональный аспект из примерной стоимости имущества.

Две стратегии с наибольшим потенциалом роста:
• либо покупка неиспользуемой арендной недвижимости, ее модернизация и увеличение размера арендной платы, что в свою очередь стоит приложенных усилий, потому что доход, который приносит недвижимость, вырастет.

• либо покупка имущества, которое имеет более низкую стоимость, и его усовершенствование.
Некоторые из наиболее прибыльных инвестиций были следующими: инвестор покупал
дом на одну семью по соседству с университетом, а затем переделывал его под нужды студентов. Инвестор смог повысить ценность недвижимости, которая уже приносила доход. Этот доход возможно затем рефинансировать после того, как работа по оптимизации недвижимости была сделана, чтобы вытащить все вложенные деньги. Параллельно с этим стабильный денежный поток тоже продолжал формироваться.
Это необязательно должна быть недвижимость для сдачи студентам. Переделывание домов в дуплексы и триплексы или просто добавление квартиры тоже может привести к хорошим финансовым результатам.
Так что если вы подумываете о переделке домов, то существует несколько стратегий, детали которых стоит изучить.
Для всех, кто имел с этим дело, очевидно, что данная стратегия относится, скорее, к активному бизнесу, нежели к пассивному инвестированию.
Однако, чтобы браться за новые дела, нужен стабильный доход. Мы видели много успешных людей, которые применяли данные стратегии для реализации недвижимости. При этом они инвестировали быстрый имеющийся доход для вложения в долгосрочные активы.
Один доход делает деньги, другой – создает богатство.
Это может стать отличной возможностью для вас получить свой кусок пирога и одновременно есть его, ничего не теряя.