Уставная норма и правило кооператива: в чем разница?

Часть 3 (заключительная)
Правлению известно, что 15% жильцов должны подписать обращение просто для того, чтобы потребовать созыва «специального собрания», а если правление не согласится на такое собрание, тогда жильцы получают право (теоретически) обращаться в суд.
И в этом случае ситуация может действительно стать очень неприятной. И очень, очень быстро!
Рассмотрим кооператив из 500 структурных единиц (квартир), в котором 75 жильцов должны подписать заявление о созыве специального собрания, чтобы обжаловать недавно введенное правило. «Очень часто в Правлении знают, что при наличии большого числа квартир, приобретенных на правах инвестора, найти 75 человек, чтобы подписать заявление, практически невозможно.
Это обстоятельство может иметь очень большое значение в доме, в котором квартиры преимущественно находятся в собственности инвесторов. Рассмотрим, например, здания комплекса CityPlace, в котором, скажем, свыше 70% квартир принадлежат инвестору. Собираетесь ли вы звонить в Гонконг, чтобы найти постоянных жильцов, которые станут протестовать против закрытия спортивного зала с 12 часов до 1 часу дня для его уборки?
В подобных случаях Правление может фактически вносить изменения в правила, не опасаясь ответных действия, поскольку недовольный владелец никогда не найдет достаточной поддержки для созыва собрания.
К этому следует добавить, что в Торонто во многих домах есть достаточное число равнодушных или незаинтересованных владельцев собственности в кооперативах, чтобы обеспечить правлениям кооперативов свободу рук и позволить делать все, что им будет угодно, не обращая ни на кого внимания.
Большинство жильцов не участвует в управлении домами, в которых они проживают, а многие живут в них недостаточно долго, чтобы обратить внимание или обеспокоиться происходящим.
Некоторые жильцы проводят оценки типа «как это скажется непосредственно на мне» и не собираются поднимать много шума, если воздействие на их повседневную жизнь минимально.
Другие видят изменения в правилах, которые им не нравятся, но не знают, что следует делать, а если знают, то не делают из-за лени.
Когда дело доходит до изменений в уставе, то вы можете подумать, что Правлению кооператива практически невозможно обеспечить себе поддержку в 50 % голосов, однако, у Правления часто имеются «голоса по доверенности» от отсутствующих владельцев, и поскольку руководство недвижимой собственностью имеет доступ к контактной информации, который отсутствует у других жильцов, эти голоса по доверенности всегда будут отдаваться в пользу того, что хочет Правление кооператива.
Если в перспективе вы являетесь владельцем жилья в кооперативе, не стоит беспокоиться по этому поводу.
В большинстве случаев изменения уставных норм и правил случается достаточно редко, и когда это действительно происходит, то такие изменения практически не оказывают существенного влияния на жизнь жильцов.
Однако в некоторых случаях с вас начинают взимать плату за пользование собственным лифтом, и жильцы ничего не могут с этим поделать, как бы они не старались.
Единственный надежный способ избежать всех этих нелепостей?
Купить недвижимость с безусловным правом собственности (freehold).

Но, увы, тогда придется жить в доме, в котором ваш сосед может захотеть подогнать экскаватор через ваш задний двор, чтобы выкопать себе бассейн, а вам только и останется, что думать: «Может быть, в конце концов, закрытая Конференц комната с 12-30 вместо часа ночи не самое плохое, что есть в мире …»