Вопрос? Ответ!

Сегодняшний материал мы решили построить в виде вопросов, которые часто задают наши клиенты во время консультаций, и ответов на них. Полагаем, что эти ответы будут полезны всем лэндлордам. Итак…

Вопрос. Каковы особенности правового регулирования сдачи в аренду квартиры в кондоминиуме? В дополнение к Residential Tenancies Act 2006,  какие ещё законы и нормативные акты надо учесть?

Ответ. В первую очередь, сдача кондо в аренду регулируется Residential Tenancies Act 2006 (Акт). Помимо Акта, проживание в кондо регулируется внутренними документами кондоминиума, и в случае противоречия между Актом и этими документами, преимущество отдается последним. Например, согласно Акту, тенант имеет право держать домашних питомцев. Во внутренних документах кондоминиума, которым подчиняются все проживающие в кондоминиуме, как собственники, так и тенанты, может быть запрет на проживание питомцев, либо это право может быть существенно ограничено, к примеру, максимально допустимым весом питомца. Общая концепция такова: тенант не может получить больше прав в кондоминиуме, чем собственник, даже если эти права гарантированы Актом.

При разработке проекта договора сдачи кондо в аренду мы учитываем и требования Акта, и положения внутренних документов кондоминиума.

Вопрос. С питомцами понятно: согласно статье 14 Акта, положение договора аренды о запрете питомцев недействительно. А как определить, какое животное, с точки зрения закона, является питомцем, а какое нет? Имеет ли право тенант завести в квартире кроликов, или, к примеру, змей?

Ответ. Домашний питомец (“pet”) — это животное, которое человек содержит преимущественно для компании и для защиты. Точные критерии определения того, какое животное может содержаться в доме как питомец, а какое — нет, даны в актах муниципальных органов, а потому могут различаться в разных муниципалитетах. К примеру, в Торонто список запрещённых к содержанию в городских условиях животных закреплён в статье 349 Schedule “A”, приложении к City Code. Таким образом, для определения, является ли данное животное разрешенным к содержанию питомцем, необходимо обратиться к актам муниципальных органов, а также к судебным прецедентам.

Вопрос. Я купил инвестиционную недвижимость рядом с университетом, в котором учится мой сын. Он проживает в доме, который я сдаю в аренду, и пользуется той же кухней, что и другие жильцы. В случае неуплаты аренды кем-либо из жильцов или в других подобных обстоятельствах, могу я обратиться в Landlord and Tenant Board? Если нет, какой порядок выселения жильца в таком случае?

Ответ. Полный список исключений из Акта приводится в статье 3 части 5 Акта. Например, жильё, предоставленное работодателем для работника на время трудового контракта, а также общежития образовательных учреждений исключены из-под действия Акта. Если лэндлорд (или члены его семьи) пользуется той же кухней и/или ванной, что и тенант, то такой вид проживания тоже не покрывается действием Акта. Это называется “sharing accommodation”, а жильцы являются не тенантами (“tenants”) в терминах Акта, а рассматриваются как “borders” или “roommates”. Таким образом, споры между лэндлордом и жильцом не могут быть рассмотрены в Landlord and Tenant Board. С точки зрения лэндлорда, это и хорошо, и плохо. Хорошо, потому что жилец не имеет гарантированных Актом прав и привилегий. Плохо, потому что возникают вопросы: в каком порядке и в какие сроки выселить жильца? Кто уполномочен обеспечить выселение?

То, что жилец не имеет прав и гарантий сохранения места жительства, гарантированных Актом, ещё не значит, что он не имеет вообще никаких прав. Жилец имеет право на уведомление о выселении, поданное в «разумный» срок. Именно такой позиции придерживается Суд мелких жалоб в решении Boudreau v. Landry 2013 CarswellOnt 8895. Однако, указанный прецедент не разрешил вопрос о «разумном» сроке уведомления сколько-нибудь определённо, потому в общем случае мы рекомендуем использовать в качестве минимального ориентира сроки, установленные Актом для разных оснований выселения. В других ситуациях разумным сроком уведомления будет конец оплаченного жильцом периода. И наконец, в экстремальных ситуациях срок уведомления может быть нулевым. Например, в случае, если жилец угрожает хозяину, лишает спокойствия, вторгается в его комнату и прочее, требование уйти немедленно полагается «разумным» в данных обстоятельствах.

Таким образом, срок уведомления зависит от конкретной ситуации: от причин выселения; от срока, до которого произведена оплата ренты; от условий расторжения договора, прописанных в этом договоре; от поведения жильца; от потенциальных рисков хозяина в случае, если жилец продолжает жить в доме. Если лэндлорду не удастся убедить суд в разумности и обоснованности срока уведомления, ему может грозить штраф.

Определённую сложность может представлять выселение жильца в случае его отказа выехать добровольно. В ряде случаев выселение осуществляется полицией. Однако, если полиция откажется вмешиваться в контрактные правоотношения, лэндлорду придётся обратиться в суд за документом a Writ of Possession, на основании которого выселение обеспечит шериф.

(при участии Марины Гаврилиной)