Инвестиция без головной боли

Сегодня мне хотелось бы рассказать о новом инвестиционном продукте, появившемся на рынке инвестиций в недвижимость. Это новшество позволит инвесторам не только упростить процесс инвестиции, но и практически сделать инвестиционный процесс настолько простым, что его можно будет сравнить с покупкой облигаций с гарантированной доходностью.  Самое интересное, что этот продукт в действительности является новым лишь для США и Канады, в европейских странах он работает уже многие годы, в частности  пользуется огромной популярностью в Британии. Что же это такое?

Многие слышали о так называемом гарантированном ренте, это когда девелопер многоквартирного дома, продавая квартиры на стадии котлована, берёт на себя сдачу квартир в аренду по окончании строительства, причём инвестор получает деньги напрямую от девелопера в независимости от того, сдана ли квартира или нет. Проекты с такой опцией пользуются огромной популярностью у инвесторов и раскупаются мгновенно, и это понятно, так как, имея такую опцию, инвестор экономит приличную сумму денег, не оплачивая комиссионные агенту за сдачу квартиры в аренду, и гарантирован от  простоя квартиры в первые месяцы по окончании строительства, что не редко случается при выходе большого количества квартир на рынок аренды в одном месте, особенно в крупномасштабных проектах. В Торонто рент в подобных проектах, как правило, гарантировался сроком на один год, и девелоперы, начинающие продажи  очень неохотно шли на предоставление такой опции, так как, беря на себя такие обязательства, они определённо несут приличные расходы. Подобная опция, как правило, является прерогативой VIP продаж и предоставляется лишь на небольшое количество квартир в строящемся проекте. Более часто, и, как правило, не на один, а на два или три года эта опция встречается в проектах, находящихся за пределами большого Торонто в так называемых студенческих городах. Хорошим примером является город Waterloo, в котором почти все новые проекты, строящиеся вблизи университетов, обеспечены гарантированным рентом сроком на 2 года. Это и понятно, как правило, девелопер заранее имеет контракты с университетом и, соответственно, все квартиры сдаются в аренду студентам, сразу по окончании строительства. Таким образом, девелопер несёт минимальные расходы по сдаче квартир в аренду.  И вот теперь на рынок Канады вышла крупная английская страховая компания, которая решила внедрить популярный в Европе продукт на территории Канады. Этот страховой продукт сразу завоевал популярность среди девелоперов многоквартирных кондо Ванкувера и Торонто, и уже многие крупные застройщики подписали страховые соглашения. Выглядит это примерно следующим образом. На этапе начала проекта девелопер страхует так называемый «гарантированный рент» и вносит оплату в страховую компанию. Страховая компания же в свою очередь обязуется оплатить расходы, если такие возникли, в случае если квартира по каким-то причинам не сдана в аренду и также покрывает любые расходы, связанные с судебными разбирательствами с жильцами, если такие возникли. По сути дела, девелоперы получили возможность переложить все риски, связанные с предоставлением гарантированного рента со своих плеч на плечи страховой компании. Кроме этого, контракт девелопера со страховой компанией предусматривает срок договора от 3 до 5 лет с момента окончания строительства. Таким образом, девелопер получает возможность предоставлять опцию гарантированного рента с таким же сроком для инвесторов, что существенно поднимает привлекательность проекта,  и, как следствие, девелопер вкладывает меньшие деньги в рекламу и организацию продаж  и имеет большие шансы очень быстро распродать квартиры. В свою очередь, учитывая крайне низкий ваканси рейт, индекс которого в Торонто находится на рекордно низком уровне в 1.5, вместо являющихся нормой 5, страховая компания имеет минимальный риск и с удовольствием предоставляет страхование гарантированного рента в таких городах, как Ванкувер и Торонто. Ну и наконец, инвесторы получают возможность, вложив деньги на начальном этапе строительства, получать абсолютно пассивный доход в течение довольно долгого срока.

Насколько это выгодно я покажу на примере проекта компании Harhay Developments, который является первым вышедшим на рынок проектом в Торонто, который продавался с использованием программы  «гарантированный рент» сроком на 4 года. И был распродан всего за несколько часов после начала продаж 18 Мая этого года.

Проект называется 875 Queen East и будет строиться по одноименному адресу в даунтауне Торонто. Это не большое 7 этажное здание, в котором расположатся 122 квартиры площадью от 527 до 1289 квадратных футов, многие из которых имеют террасы. Harhay Developments – один из крупнейших девелоперов Торонто, специализирующийся на строительстве так называемых «Luxury Boutique Condos», все проекты этой компании можно отнести к наиболее качественным, построенным с использованием дорогой отделки холлов, общественных помещений и самих квартир. Проект будет строиться в одном из наиболее быстро развивающихся районов даунтауна всего в 10 минутах езды от основной офисной застройки и при этом в довольно таки тихом месте.

Условия покупки квартиры в этом проекте  были следующие: депозит вносится тремя платежами 5% – 30 дней, 5%- 30 сентября 2016, 5%- январь 2017 и суммарно составляет всего 15% от стоимости квартиры. Стоимость квартир от 310,900, место в подземном паркинге стоит 34,900. Окончание строительства – октябрь 2018 года.

Давайте рассмотрим теперь, на какую прибыль могут рассчитывать инвесторы, вложившие деньги в этот проект: возьмём односпальную квартиру с деном площадью 695 кв. футов и  стоимостью 391,900. Для приобретения такой квартиры суммарный депозит ( 15% ) составит 58,785 Ожидаемая стоимость такой квартиры по окончании строительства, учитывая усредненное подорожание Торонто за последние 40 лет ( 6% годовых)  440,339. Таким образом внесённые в качестве депозита 58,750 за два года принесут прибыль  48,439. Иными словами, деньги отработают под 41% годовых. По окончании строительства инвестору необходимо будет внести ещё 5% от стоимости квартиры ( 19,595) и оплатить закрытие сделки ( 15,000). То есть на момент сдачи квартиры в аренду сумма инвестиции составит 93,380. За следующие 4 года гарантированной девелопером аренды, по ставке 2.8 $ за кв. фут ( или 1,946 в месяц)  квартира принесёт 5,000 в виде остатка от арендной платы за вычетом всех расходов, включая мортгидж. Арендаторы выплатят 30,582  долга по кредиту. Учитывая все то же усреднённое подорожание в 6% в год, за 4 года квартира подорожает ещё на 115,579. Таким образом, во время аренды ваши деньги будут работать под 40% годовых и принесут прибыль в 151,160.

Суммарно же  инвестиция за 6 лет ( 2 года строительства + 4 года аренды ) принесёт 200,000 прибыли, а вложенные вами деньги будут всё это время работать под приблизительно 40% годовых. И это при том, что вам не придется заниматься сдачей квартиры в аренду, деньги вы автоматически получаете на ваш банковский счёт каждый месяц напрямую от девелопера.

Сценарий, описанный выше, основан на довольно пессимистичных расчётах, так как в настоящее время подорожание развивающихся районов даунтауна Торонто гораздо больше 6% в год, и ожидается, что в ближайшие годы оно только усилится, соответственно, ожидаемая доходность гораздо выше приведённых выше расчётов. За последние несколько лет я участвовал в более чем в ста инвестиционных проектах, некоторые из них принесли инвесторам существенно большую прибыль, но ни один из них не был полностью гарантированным уже на начальном этапе строительства и при этом не требующим ни каких действий со стороны инвестора. В данном же случае мы получили продукт, который соответствует главному требованию инвестиции – деньги должны работать сами по себе, не требуя ни какого участия инвестора. Во второй половине этого года мы будем продавать сразу несколько подобных проектов, тем же, кто заинтересован в подобного рода инвестиции, рекомендую позвонить мне заранее, так как подобные проекты раскупаются моментально.