Советы продающим впервые

Я профессиональный full–time риелтор, специализируюсь на предпродажной подготовке недвижимости, разработке стратегии продаж и сведению рисков операций с недвижимостью к минимуму.

Моя задача: минимум стресса – максимум выгоды при любой сделке с недвижимостью.

Сегодня моя статья для тех, кто впервые продает свой дом или кондо.

Первое, что вам надо сделать – это оценить рынок и оценить свою недвижимость.

Впереди – исторически лучший сезон для продаж : 3 весенних месяца. Если вы уже задумались о продаже, трудно придумать лучшее время это осуществить.

Летом рынок обычно успокаивается, вскидывает голову осенью, разминается и уходит в зимнюю спячку. Несмотря на то, что рынок недвижимости Большого Торонто в последние 2 года находится в очень хорошей форме и практически не подвержен сезонности, а объёмы продаж и их скорость поражают воображение даже тех, кто работает на рынке недвижимости не первый год, я бы не стала рассчитывать, что так будет продолжаться и в этом году тоже.  История знает случаи, когда рынок недвижимости, как капризная девица, вдруг поворачивался спиной, оставляя за собой шлейф непроданных домов.

Итак, с оценкой рынка, я надеюсь, разобрались, теперь оценка недвижимости.

На стоимость вашей недвижимости влияют следующие факторы:

1. месторасположение ( location )
2. размер земельного участка ( lot size )
3. размер дома
4. его возраст
5. его состояние

На первые четыре вы, увы, повлиять не можете, но вот состояние дома, то, как он выглядит в глазах потенциального покупателя, – это полностью в ваших руках.

Это тот самый случай, когда необходима помощь со стороны, ибо я еще не встречала человека, способного объективно оценить собственный дом. Даже профессиональные риэлторы и стейджеры спрашивают мнение коллег, когда приходится продавать собственный дом .

На вопрос «сколько стоит мой дом?» нет однозначного ответа. Это всегда «вилка» цен – от и до. Разница между нижним и верхним пределом доходит иногда до 10%, а это огромные деньги. Можно продать дом as is и получить за него нижний предел цены, а можно вложить немного времени, денег и усилий и получить верхний. Правильная и профессиональная подготовка недвижимости к продаже с целью получить максимально возможную цену – это задачка со многими неизвестными и без знаний и опыта ее не решить. Тут имеет значение и где дом расположен, и в какой он ценовой категории, и кто потенциальный покупатель и многое другое.  В зависимости от того, кто потенциальный продавец  – владелец кондо в даунтауне или фермы возле озера Симко – стратегия продажи и предшествующей ей подготовки может кардинально отличаться. Поэтому я попробую осветить другие, более общие вопросы, ниже.

Многие затрудняются решить, что делать в первую очередь: продавать, а потом искать новое жилье, или наоборот. Нет однозначного ответа, но я постараюсь показать плюсы и минусы обоих подходов.

Я считаю своим профессиональным долгом дать четко понять человеку, какое наихудшее развитие событий аkа  Worst case scenario, может ожидать его  в каждом случае.

Предположим, вы сначала купили, а потом решили продавать. В таком случае вы можете обнаружить себя с двумя домами на руках. Если ваше материальное положение это позволяет, то вам какое-то время придется содержать два дома или сильно снижать цену старого дома, чтобы ускорить его продажу. Если нет, то, боюсь, это может обернуться потерей депозита и возможными судебными исками со стороны продавцов.

Если же вы сначала продали, а потом покупаете, то в худшем случае это может обернуться для вас ситуацией, в которой у вас нет ни одного дома. И тогда вам придется идти на съем и продолжать поиски. Я в своей практике стараюсь такого не допускать и находить менее болезненные способы решения проблем. Так, в одной из последних сделок я договорилась с агентом покупателей, что у моих клиентов есть опция снимать свой собственный дом до 3-х месяцев после завершения сделки, на случай если до этого момента они не купят новый дом. Учитывая, что у клиентов 3-е маленьких детей, это было крайне важно. Нам удалось купить дом до завершения сделки, но мои клиенты решили воспользоваться этим условием и будут снимать свой старый дом, пока в новом идет ремонт.

Ситуация, в которой я рекомендую сначала продать, а потом покупать – это если вы знаете, что у вашей недвижимости есть недостаток, который может повлиять на ее продаваемость.

Например: близость к высоковольтным проводам или железной дороге, неудачная планировка кухни, футбольное поле или школьный двор за задним двором (бэкярдом), соседство с домом, в котором было совершено самоубийство и тому подобное.

Если вы уверены, что у вашего дома нет подобных недостатков – смело начинайте поиск дома для покупки и параллельно готовьте свой собственный дом к продаже.

Чтобы в течение нескольких дней после подписания договора о покупке выставить свою старую недвижимость на рынок в лучшем виде. В таком случае ваш риск оказаться в ситуации , описанной выше, сведен к минимуму.

Очень важно, чтобы на момент продажи дом был правильно представлен и правильно оценен. К сожалению, многие люди склонны довериться не тому, кто сказал реальную цену, а тому, кто сказал наибольшую (мы все склонны верить в чудеса, не правда ли?).  Переоцененный дом после 2-3 недель на рынке успевает примелькаться, а потом, когда хозяин вынужден снижать цену до реальной рыночной, эффект свежего предложения уже упущен, и даже хорошо подготовленный дом получает минимально возможную цену.

С появлением интернета люди получили доступ к огромному количеству информации, статистике, прогнозам, оценкам экспертов и выдающим себя за таковых, историям продаж и прочему. В этом потоке очень легко запутаться, если не знать, как просеивать неправильное, ненужное, неактуальное, а иногда и просто спекулятивное. Поэтому самое правильное действие перед принятием какого-либо решения – посоветоваться со специалистом, тем более что вам это ничего не стоит.

Есть еще много аспектов, которые я бы хотела осветить. Это и продажа дома с животными, и как наладить быт во время продажи, если у вас маленькие дети , и что необходимо проверить, починить, исправить перед продажей, как подготовиться к инспекции дома покупателями, стратегия множественных предложений (multiple offers) по сравнению с классической стратегией продажи, что делать, если не совпадают даты продажи и покупки, окупаемость мелкого ремонта и так далее.

К сожалению, все это невозможно охватить в одной статье. Я постараюсь рассказать об этом и многом другом в следующем номере.

Но если вы не хотите или не можете ждать, если у вас есть вопросы, на которые вам бы хотелось получить максимально честные ответы, или вы просто хотите оценить свою недвижимость, то звоните мне и я с удовольствием вам помогу!