Как я опоздала на пароход, или гид по налогообложению в недвижимость на Airbnb.

By Alexander Moshkovich | December 7, 2015

На прошлой неделе я наконец-то нашла местечко, где мы остановимся во время нашего путешествия в феврале.

Год назад мы планировали отправиться в круиз. Во всех предыдущих круизных поездках мы заранее бронировали перелет в аэропорт Форт-Лодердейл на день, когда круиз отправлялся в путь.

Я обожаю круизы. За свою жизнь я побывала уже на пятнадцати! И никогда не опаздывала на посадку.

Оказалось, что большинство сотрудников аэропорта Пирсон в Канаде были больны в тот день, и наш перелет из Торонто задержали на 4 часа. Мы взлетели в тот момент, когда планировали уже приземляться в Форт-Лодердейл во Флориде.

В результате мы опоздали на посадку круизного лайнера. Можно было догнать корабль в Мексике, совершив еще два перелета, что означало 10 дополнительных часов в пути. Мы решили не метаться и остаться в городе Форт-Лодердейл с Робин. Поселившись на неделю в гостинице у побережья моря, мы отлично провели там время вместе.

В этом году всё немного сложнее. Во-первых, вместо одного ребенка, у нас теперь два. Во-вторых, моя мама и брат из Гонконга, а также мои тетя и двоюродный брат из Канады планируют присоединиться к нам во время круиза.

Набирается большая группа, и мы просто не можем позволить себе ошибок. Опаздывать на корабль нельзя.

В связи с этим было решено  несколько дней до круиза провести в Майами. Тогда моя семья сможет посмотреть город, а мы уж точно прибудем на корабль вовремя!

Можете себе представить, как дорого было снимать отель на всю нашу группу. Более того, мы путешествуем с детьми, поэтому всегда лучше снимать жилье с кухней.

Как многие путешественники сегодня, мы воспользовались самой крупной в мире сетью отелей, у которой нет своих отелей: AirBnB.ca!

Полазив на сайте, я смогла найти место, где могли бы поселиться все восемь человек. А главное – цена за жилье укладывалась в наш бюджет.

Опираясь на отзывы других путешественников, нам достаточно быстро удалось найти местечко в хорошем районе.

AirBnB — база съёмного жилья внутри частных домов – несомненно, стала очень популярной среди путешественников.

Какие налоги грозят инвесторам в недвижимость, которые решили заняться сдачей жилья в аренду на AirBnB?

Если вы являетесь резидентом и налогоплательщиком Канады, то по закону обязаны декларировать свой международный доход вне зависимости от того, легальным или нелегальным он является. Поэтому если вы сдаете в аренду свою дачу во Флориде, то обязаны декларировать доход от аренды в Налоговую службу Канады.

Если вы сдаете в аренду на AirBnb недвижимость, расположенную в Канаде, то владельцу дома также нужно заполнить декларацию о налогах.

Вы обязаны следить за всеми доходами, получаемыми от краткосрочных сдач в аренду и показывать их в своей налоговой декларации.

По этому же принципу все расходы, которые у вас появляются на поддержание арендного жилья, списываются и не подлежать налогообложению.

Так комиссия в 3%, которую AirBnB забирает себе, списывается с налога, налагаемого на ваш доход от аренды.

Также списываются плата за уборку, коммунальные услуги, ремонтные работы, оплата жилищному комитету, проценты по ипотечным кредитам и тому подобное.

В доме, где мы планируем остановиться, есть три спальни с тремя кроватями размера Queen и полностью оборудованная кухня с бытовой техникой.

Вся мебель и бытовая техника могут быть капитализированы, и расходы на рост капитала (амортизация) могут быть перенесены на эти активы так, чтобы компенсировать ваш доход. Следует обратить внимание на различия между капитализированными активами и регулярными затратами на ремонт и техническое обслуживание.

Если вы сдаете в аренду на AirBnB только часть своего дома и сами живете в нем, вам следует быть очень осторожными с тем, какую часть расходов вы списываете.

Можно списать только ту часть расходов, которая связана с арендой AirBnB, а также 40% от выплаты по ипотеке, коммунальные услуги, налоги на имущество, страхование, ремонт и техническое обслуживание. Все это списывается с доходов.

Если на AirBnB арендуется  больше 50% площади вашего жилья, то вы больше не можете заявлять себя основным резидентом в этом доме. (Чтобы быть основным резидентом, сдаваемая в аренду часть жилья должна играть роль вспомогательной для вас и ваших сожителей. Кроме того, при этом нельзя получить никакие скидки на капитальные затраты для строительства.

Вы также можете столкнуться с проблемой выплаты налога с продаж (HST), если ваш доход от аренды составляет более $30 000 в год. Вообще говоря, на аренду жилой недвижимости налог с продаж не налагается. Однако сообщество по реинвестированию (CRA) может поспорить с вами, заявив, что система AirBnB работает на коммерческих основах, схожих с теми, на которых работают отели. В связи с этим ваш доход от аренды должен подвергаться налогу с продаж.

Не забудьте включить в стоимость аренды налог с продаж, иначе вам самим придется его выплачивать.

Airbnb, безусловно, прекрасная платформа для совместного использования дома. Хотя при этом возникает много организационных моментов. Тем не менее деньги, получаемые от такой краткосрочной аренды, могут быть весьма существенными.

Если вы решили заняться сдачей дома для совместного проживания, помните о налогах!

А пока я просто счастлива, что мы нашли красивое место, в котором остановимся во время нашего путешествия во Флориду.

До новых встреч! И удачных вам инвестиций в недвижимость!