Арендатор: плохой, хороший, злой

Все мы помним фильм о том, как три охотника за сокровищами совершают опасное путешествие в поисках золота. Арендодатели (landlords) тоже отправляются в путешествие за доходом от ренты, и насколько их путешествие будет успешным, зависит от многих факторов.

Сначала важно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем стандартам здравоохранения, безопасности, состояния и обслуживания жилья, предусмотренным законом. Это требование остается в силе, даже если арендатор знал о проблемах, когда согласился арендовать жилье. С практической точки зрения, надо установить дымоулавливатель, который стоит 3-5 долларов, и проверить отсутствие плесени, особенно если сдается подвальное помещение.

Далее очень важный процесс – это отбор потенциального арендатора (tenant). Необходимый этап – это получение заявление на аренду (rental application), отчет из кредитного бюро (credit score), письмо с места работы (employment letter) и SIN. После этого желательно позвонить нынешнему арендатору и работодателю и узнать их мнение о кандидате. Знаете ли вы, что есть специальный сайт http://www.tenancybureau.com, куда в базу данных  занесены проблемные арендаторы? Я настоятельно рекомендую использовать этот сайт для идентификации возможных проблем.

Также хорошая мысль – это перевести счета на имя арендатора, запросить страховку на его имущество и взять депозит за ключи.

Договор между сторонами может быть заключен либо в устной форме, либо в письменной. Если вы используете свою собственную форму, тогда обязательно укажите имена и фамилии всех арендаторов и арендодателя, величину арендной платы, величину депозита, день начала, условия и срок аренды. Я все-таки рекомендую иметь письменную форму договора. Немногие знают, что арендодатель должен предоставить новым арендаторам информацию о правах и обязанностях арендодателей и арендаторов в виде брошюры, издаваемой Комитетом арендаторов и арендодателей (Landlord and Tenant Board).

Права и обязанности обоих сторон описаны в Законе по аренде жилья (Residential Tenancy Act). Руководство к этому Закону с объяснениями можно найти на русском языке на сайте www.settlement.org. Кстати, этот закон не распространяется на те случаи, когда арендатор делит с арендодателем кухню или ванную комнату.

Вкратце обязанность арендодателя – это предоставить жилье, пригодное для проживания, не повышать арендную плату выше установленного максимума, не входить в арендованное помещение без предварительного уведомления, кроме как в случае экстренной ситуации, поддерживать тишину и не нарушать покой арендатора.

В обязанность арендатора, помимо своевременной оплаты, входит поддержание порядка, тишины и чистоты, чтобы не мешать  другим арендаторам, и использование помещения по назначению. Также арендатор не имеет права менять замок без предоставления ключа арендодателю.

Таков закон, но что же делать, если что-то пошло не так, и одна из сторон видит, что закон нарушается? Все споры между ними решаются Комитетом арендаторов и арендодателей, и его функция аналогична функции суда. Обратиться в Комитет может как арендатор, так и арендодатель.

Важно знать что, что бы ни происходило, арендодатель не может отключать или препятствовать предоставлению любых жизненно важных услуг в отношении арендуемого жилья, а именно: отопление, снабжение электроэнергией, подача топлива, подача горячей или холодной воды. Также арендодатель не имеет права сменить замок и не дать ключ арендатору. Кстати, арендодателю за невыполнение Закона по аренде жилья может быть присужден штраф до 25,000 долларов.

Окончание срока действия договора аренды не означает, что арендатор должен выселяться. Может быть заключен новый договор аренды, или арендодатель и арендатор могут договориться о продлении срока действия договора аренды. Однако, к сожалению, для арендодателя, даже если новая договоренность не достигнута, арендатор все равно имеет право остаться на прежних условиях.

Арендодатель может расторгнуть договор аренды только по причинам, разрешенным в Законе об аренде. Закон позволяет арендодателю предоставить арендатору уведомление о выселении, если арендатор не соблюдал свои обязанности, описанные в Законе. Однако существуют и другие причины выселения, не основанные на поведении арендатора. Например, арендуемое помещение нужно арендатору для собственного использования: по причине продажи недвижимости, проведения капитального ремонта, реконструкции или сноса арендуемого помещения.

Как видно из анализа Закона по аренде жилья, в Онтарио очень легко сдать жилье в аренду – достаточно устного договора, зато избавиться от плохого арендатора может стоить много сил и нервов. Так что, охотники за сокровищами, удачи вам и будьте бдительны!