Азбука Ипотечного Кредитования: Первые итоги нового стресс-теста и повышения ставок по ипотеке

По последним оценкам, процент отказа заёмщикам в ипотечном кредите от крупных банков и финансовых институтов вырос на впечатляющие 20% после введения нового стресс-теста с 1 января этого года.

Клиенты, не соответствующие высокой планке, обращаются к частным кредиторам, инвестиционным мортгидж корпорациям и провинциально регулируемым финансовым институтам, которые не обязаны проводить данный стресс-тест.

Многие альтернативные институты столкнулись с новым притоком «более качественных» заёмщиков, которые немногим ранее без проблем получили бы стандартный ипотечный кредит в банке.

Введённый пакет мортгидж правил, по задумке правительства, должен сократить объёмы рискованного кредитования на фоне растущего уровня задолженности населения и высоких цен на жильё. Чтобы получить кредит у федерально регулируемого финансового института, покупатели теперь обязаны доказать свою способность обслуживать незастрахованный мортгидж, квалифицируясь под контрактную ставку плюс 2% или под пятилетнюю ставку центрального банка (сегодня она составляет 5.14%) – в зависимости от того, какой вариант выше на момент получения одобрения на мортгидж. Напомним, с октября 2016 года, подобный стресс-тест уже применяется к владельцам застрахованных мортгиджей.

По словам главы Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI) Джереми Рудина, он осознает, что у более строгих правил могут быть незапланированные последствия, например, обращение заёмщиков к более рискованным организациям, не находящимся под столь жёстким контролем.

«Мы не можем контролировать то, что нам не под силу», – пояснил он в октябре. «Мы фокусируемся на безопасности и стабильности федерально регулируемых институтов… Это не то, чего бы мы хотели, но у нас нет полномочий это предотвратить».

В то же время не стоит бояться использования альтернативного финансирования, которое может стать отличным кратковременным решением для достижения вашей мечты о собственном доме. Вы также можете получить часть капитала в виде наличных или кредитной линии из вашей существующей недвижимости. Мы ежедневно помогаем заёмщикам с собственным бизнесом или клиентам с нестандартными ситуациями, у которых есть определённые трудности с подтверждением своего дохода по жестким правилам больших банков.

Что касается рынка недвижимости Торонто, то продолжающиеся попытки федерального правительства охладить канадский рынок недвижимости многие специалисты называют «наказанием всех за проступки единиц». Более строгий стресс-тест для мортгидж заёмщиков и другие правила, введённые OSFI, подходят под это определение.

Утверждается, что банковский регулятор старается сократить уязвимость правительства и, как следствие, налогоплательщиков, к риску мортгидж дефолта (невыплаты) из-за высокого уровня задолженности населения в Канаде. Соотношение задолженности потребителей к их располагаемому доходу уже достигло рекордной отметки в 171%. Оттава гарантирует практически все застрахованные ипотечные кредиты в Канаде через Канадскую Ипотечную и Жилищную Корпорацию (Canada Mortgage and Housing Corporation – СМНС).

Хотя OSFI указывает на повышенный риск в «наиболее дорогих рынках», на самом деле лишь один рынок считается действительно проблемным – Торонто.

Недавнее исследование СМНС, заказанное федеральным правительством, показало, что Торонто является единственным канадским рынком, в котором цены на недвижимость не соответствуют основным экономическим показателям. Даже Ванкувер с его намного более высокими ценами на жильё в целом следует правилам.

Исследование было заказано в июне 2016 года, а затем опубликовано в Bloomberg News в рамках запроса о свободе информации. Оно стало частью продолжающихся попыток федерального правительства избавиться от недостатка высококачественных данных о рынке недвижимости, чтобы развить новую национальную жилищную стратегию.

В отчёте указывается, что такие экономические факторы, как прирост населения, доходы и стоимость кредитования, отвечают менее чем за половину 40%-го роста цен на жильё в Торонто в период с 2010-ого по 2016-ый. СМНС называет рынок Торонто «загадочным» и считает, что вдобавок к спросу, повышению цен в городе способствуют недостаток предложения, инвестиции и спекуляция.

К тому же, исследование поддерживает идею Банка Канады о том, что процентные ставки не являются лучшим инструментом для контроля потенциального рыночного пузыря. Торонто представляет собой отдельный регион с проблемами, которые лучше решать на муниципальном уровне, а не с помощью национальной кредитно-денежной политики.

С учётом текущего роста процентных ставок и определённой стабилизации цен в Торонто любое федеральное действие может быть уже излишним. 

Следующее заседание Банка Канады состоится 7 марта 2018 года.