Cравнение рынка недвижимости и биржевой торговли. Где выгоднее и правильно инвестировать?

В последние несколько лет денежные, временные и умственные ресурсы инвесторов и многих начинающих бизнесов в Торонто были обращены исключительно на рынок недвижимости: рост цен до 30% в год, инвестиции подкреплены физической собственностью, да еще и банк дает до 80% стоимости необходимого капитала для совершения сделки. Мало того, отремонтировав «убитую» недвижимость и сдав ее в аренду, можно ожидать, что арендатор будет не только выплачивать вашу ипотеку, но иногда приносить месячный доход. В конце ипотечного периода в 25 или 30 лет результатом инвестиции будет полностью выплаченный вашим арендатором объект недвижимости, который еще и подорожал за эти 25-30 лет в 5-6 раз!

Но обязательно ли ждать четверть века, ухаживать за строением и производить многочисленные ремонты, чтобы реализовать такие большие прибыли? Вовсе нет!

Чтобы реализовать прибыль с физического владения недвижимостью, необходимо использовать одну из трех наиболее популярных стратегий:

1. Buy-and-hold стратегия предусматривает покупку недвижимости и удержание ее путем проживания в ней или сдачи в аренду части собственности, или долгосрочную сдачу в аренду всей собственности в расчете на дальнейшее подорожание объекта. Инвестор может при этом нести ежемесячные затраты на содержание собственности как в случае проживания, так и в случае сдачи в аренду, если платежи арендатора не покрывают ежемесячные расходы: ипотечный платеж, процент банку за использование кредитных линий, налоги, страховки и обслуживание недвижимости. По-английски это называется Principal, Interest, Taxes, Insurance (PITI).
2. Buy-Fix-and-Sell (Flip, Reno, Rehab) стратегия направлена на краткосрочное удержание недвижимости для проведения в ней ремонта и немедленной перепродажи. Инвестор пытается либо сократить время удержания недвижимости для минимизации месячных расходов, либо подержать некоторое время и продать, когда цена увеличится и пропадет необходимость декларировать Capital Gains. Обычно такой период удержания недвижимости в качестве основной резиденции составляет год или более.

Реализация прибыли от таких проектов составляет примерно от 40% до 60% первого взноса, внесенного на покупку объекта, или от 8 до 15% от его стоимости в случае покупки на собственные средства.

3. Custom Construction (строительство по индивидуальным проектам). Покупка участка без дома, или со старым домом, который подлежит сносу. Снос такого дома и постройка нового, гораздо большего по размерам и по современным планам, с превосходным архитектурным дизайном. Постройка дома занимает от 8 месяцев до года, после чего готовый дом продается. Прибыль от таких проектов в большом Торонто составляет от $500,000 до $1,000,000 в зависимости от проекта и места.

1. Commercial Net Land Leasing. Если у вас есть востребованный участок земли, можно сдавать этот участок в аренду под строительство коммерческой недвижимости или других объектов и взимать оплату за аренду земли. Это редкий вариант, но самый прибыльный, так как полностью освобождает землевладельца от затрат на обслуживание земли и находящихся на ней объектов, которые являются собственностью арендатора.  Стратегия практически не имеет риска, так как арендатор, построивший здания на вашей земле, никогда не может перестать платить арендную плату за землю, поскольку в этом случае землевладелец может забрать у арендатора все его строения или снести их.

Стратегии buy-and-hold, custom construction, buy-fix-sell имеют множество рисков. Реформа Fair Housing Plan, принятая правительством Онтарио 20 апреля 2017 г., привела к резкому снижению цен в Большом Торонто и мгновенным потерям сотен тысяч долларов среди инвесторов, взявшихся за индивидуальное строительство и не успевших закончить проекты. Эти инвесторы не только не реализовали ожидаемой прибыли, но еще и остались должны проценты по строительным займам и ипотеке.

Инвесторы, оказавшиеся в процессе работы над объектом для “flip-а”, в лучшем случае проработали за бесплатно, а в худшем оказались в убытках, хотя и не в таких больших, как строители индивидуальных домов.

Владельцы домов потеряли в их рыночной стоимости и, возможно, не смогут в будущем получить деньги на руки при необходимости (cash out refinancing).

Но самое главное заключается в практически полной потере рыночной ликвидности и неспособности продать объект недвижимости в нужные сроки за нужную цену. На корректировку таких «провалов», спровоцированных Fair Housing Plan, на рынке недвижимости могут уйти долгие месяцы.

О биржевой торговле и сравнении с рынком недвижимости читайте в следующем номере.

Вопросы, касающиеся Trades, Private Mortgages Placements, Short Term Funding
или частных ипотечных кредитов?

Свяжитесь со мной: atychino@bell.net