Можно ли купить или продать дом без агента по недвижимости?

By Alex Slobidker | November 9, 2021

Сегодняшний рынок недвижимости – один из самых динамично развивающихся за последнее время. При рекордно высоком уровне продаж во многих сегментах рынка мы наблюдаем многочисленные предложения, а иногда даже войны на торгах за дома в самых востребованных районах. Это заставило некоторых продавцов усомниться в необходимости прибегать к услугам агента. В конце концов, зачем тратить деньги на агента по недвижимости, если можно повесить во дворе объявление “Продается” и наблюдать за тем, как вокруг дома выстраивается очередь.

Некоторые покупатели также считают, что им лучше приобрести недвижимость без агента. Для тех, кто ищет преимущества, покупка без агента может показаться хорошим способом выделиться среди других и, возможно, даже получить скидку. Поскольку продавец платит комиссионные агенту, разве покупка без агента не станет более выгодным предложением?

Мы все любим экономить деньги. Однако, когда речь идет о вашем самом большом финансовом активе, отказ от профессионального представителя не всегда наилучший выбор. Узнайте, перевешивают ли выгоды риски (и значительные затраты времени и сил) самостоятельной продажи или покупки дома, чтобы вы могли с уверенностью направиться к столу переговоров.

ПРОДАЖА ДОМА БЕЗ АГЕНТА

Большинство домовладельцев, решивших продать свой дом без профессиональной помощи, выбирают традиционный вариант “Продажа от собственника” или прямую продажу инвестору, например, iBuyer. Вот что вы можете получить от этих вариантов.

Продажа от собственника (FSBO)

Продажа от собственника или FSBO (произносится как fizz-bo) предлагает продавцам возможность самим назначать цену на свой дом и самостоятельно вести сделку, показывая дом и ведя переговоры непосредственно с покупателем или его или ее агентом по недвижимости. Хотя канадская статистика по FSBOs ограничена, согласно данным, собранным Национальной ассоциацией риэлторов США (NAR), в 2020 году около 8% домов были проданы собственником.

На активном рынке недвижимости с низким уровнем предложения может показаться, что имеет смысл продавать свой дом самостоятельно. В конце концов, покупателей много, и один из них обязательно заинтересуется вашим домом. Кроме того, вы сэкономите деньги на комиссионных агенту по продаже и сможете сами контролировать ценообразование и маркетинг.

Однако одной из самых больших проблем, с которыми сталкиваются FSBO, является установление правильной цены на дом. Не имея доступа к информации о сопоставимых объектах недвижимости в вашем районе, вы можете в конечном итоге завысить цену на свой дом (в результате чего он зависнет на рынке) или занизить ее (потеряв тысячи долларов).

Даже в прошлом году, когда спрос превышал предложение, средняя цена продаж для FSBO была на 10% ниже средней цены домов, проданных с помощью агента по недвижимости. А на более сбалансированном рынке, например в 2018 году, дома FSBO продавались на 24% (или $60 000) дешевле, чем недвижимость, представленная агентом. Это говорит о том, что, хотя вы можете думать, что вы сами назначите цену и выведете свой дом на рынок более эффективно, на самом деле вы можете потерять гораздо больше, чем та сумма, которую вы заплатили бы агенту.

Без услуг профессионала в области недвижимости вам придется самим искать покупателей. Вам нужно будет собрать информацию для онлайн-листинга и подготовить такой маркетинг, который ожидают современные покупатели. Это включает в себя привлечение профессионального фотографа, написание объявления и разработку маркетинговых материалов, таких как листовки и почтовые рассылки, или наем копирайтера и графического дизайнера.

Как только кто-то заинтересуется вашим предложением, вам нужно будет обеспечить виртуальные показы и разработать протокол безопасности COVID. Затем вы должны запланировать личный показ (а в некоторых случаях – два или три) для каждого потенциального покупателя. Кроме того, вы будете самостоятельно оценивать предложения и определять их финансовую целесообразность. Вам нужно будет тщательно изучить все юридические контракты и условности и обсудить условия, включая те, которые касаются осмотра дома и процесса закрытия сделки.

Пока вы будете выполнять всю эту работу, вам, скорее всего, придется платить комиссионные агенту покупателя. Поэтому обязательно соизмеряйте потенциальную экономию со значительным риском и затраченными усилиями.

iBuyer

iBuyers появились на рынке недвижимости Канады примерно в 2018 году, предоставляя продавцам возможность прямой продажи риэлторской компании вместо традиционного процесса продажи напрямую потребителю. iBuyer пропагандирует удобство и скорость, а также надежный, упрощенный процесс, который может быть привлекательным для некоторых продавцов.

Идея заключается в том, что вместо того, чтобы выставлять дом на продажу на рынке, домовладелец заполняет онлайн-форму с информацией о местоположении и характеристиках недвижимости, а затем ждет предложения от компаний. Покупатель iBuyer ищет дом в хорошем состоянии, расположенный в хорошем районе – такой, который легко продать и который соответствует алгоритму компании.

Для продавцов, которым важнее скорость и удобство, iBuyer может стать привлекательной альтернативой традиционной продаже недвижимости. Это связано с тем, что iBuyers быстро оценивают недвижимость и делают предварительное предложение, не требуя ремонта или других условий.

Однако за это удобство продавцам придется заплатить, как правило, гораздо более низкую цену, чем предлагает рынок, а также комиссионные, которые могут превышать комиссионные традиционного агента по недвижимости. Согласно исследованию, проведенному MarketWatch, затраты iBuyers в среднем на 11% ниже, чем при традиционной продаже, если учитывать и более низкую цену, и комиссионные. Другие исследования показали, что некоторые iBuyers взимают до 15% комиссионных и сопутствующих расходов, что намного больше, чем вы заплатите за комиссионные агента по недвижимости.

На горячем рынке это может означать, что вы потеряете десятки тысяч долларов, поскольку не сможете вести переговоры и упустите рост цен на жилье, вызванный низким уровнем предложения и повышенным спросом. Кроме того, в период экономической неопределенности iBuyers становятся все менее надежными, о чем свидетельствует прекращение работы большинства платформ iBuyer в начале 2020 года. Как продавец, вы меньше всего хотите начать путь iBuying только для того, чтобы узнать, что корпоративный мандат обрубает вашу сделку на корню.

Если вы решили работать с агентом по недвижимости, вы все равно можете рассмотреть вариант с iBuyers. Таким образом, вы сможете воспользоваться дополнительными преимуществами быстрой продажи и в то же время получить защиту и безопасность от профессионала, ведущего переговоры от вашего имени.