Недвижимость
Осенний экономический обзор: Что происходит с ценами?
Обычно мои экономические комментарии сконцентрированы на состоянии и динамике рынка недвижимости, однако важные взаимосвязи и взаимодействия, существующие между различными экономическими процессами, также требуют их серьёзного анализа.
Прежде всего следует отметить – и это известно моим постоянным читателям – что, по моему мнению, огромная сумма избыточных сбережений у населения, которая в настоящее время составляет почти четверть ТРИЛЛИОНА долларов (или 10% ВВП), должна послужить топливом, которое приведет к экономическому буму в ближайшую пару лет. Пока же среднестатистическая семья по-прежнему экономит около 14% располагаемого дохода. Это значительно превышает отрицательный показатель, составлявший до пандемии -2%.
Вместе с тем, некоторые процессы, отмечаемые в последнее время, могут оказать негативное влияние на темпы экономического подъёма.
Начнем с того, что канадские потребители значительно менее уверены в себе, чем всего пару месяцев назад. Индекс уверенности Bloomberg-Nanos теперь показал 7 последовательных падений еженедельно и 11 за последние 13 недель! Мы по-прежнему намного выше уровней до COVID, но вернулись к самому низкому значению с февраля этого года:
И это вопреки очевидным положительным сдвигам на фронте борьбы с COVID19. Ежедневно числоновых случаев заболевания, как и количество госпитализаций, сокращается по всей стране, а в Онтарио наблюдается даже резкая тенденция ихснижения:
Несмотря на эти положительные изменения, я опасаюсь, что доверие потребителей может иметь еще больше негативных последствий. Пока что индекс экономических ожиданий снизился, в то время как компонент личных финансов оставался относительно неизменным. Но с учетом того, что на этой
неделе цены на бензин достигли самого высокого уровня за всю историю и составили уже 1.5$ за литр по стране, а цены на продукты питания также продолжают расти, потребители вскоре почувствуют это давление.
Что касается бензина, обратите внимание на следующую таблицу. Новый
рекорд только на этой неделе:
Но больше всего беспокоит динамика цен на продукты питания. Для потребителей нет ничего более нежелательного, чем резкий рост их счетов за продукты. И, если между затратами на производство продуктов питания (синяя линия ниже) и ценами на продукты питания, оплачиваемыми потребителями (оранжевая линия), сохраняется такое соотношение, может возникнуть реальная проблема.
Стремительный рост цен ощущается по всей производственной цепочке и будет, как всегда, оплачиваться конечными потребителями. Взгляните на последние данные по производственному индексу PMI1:
Дефицит материалов и высокий спрос на ресурсы побудили поставщиков в сентябре поднять цены. Участники опроса отметили рост цен на нефть, сталь и транспорт. Общий темп инфляции увеличился посравнению с предыдущим пиком августа.
Сентябрьский барометр CFIB зафиксировал средние ценовые планы на уровне около 3.7%, что близко к рекордному максимуму:
Канадцы хорошо осведомлены о том, что происходит с прожиточным минимумом. Число обращений к поиску в Google ключевых слов, связанных с инфляцией, стремительно растет:
Таким образом, ожидаемый бум потребления, который, как предполагается, наступит после COVID, может оказаться под серьезной угрозой, если накопленные средства растворятся в росте счетов за отопление, транспортных расходов и бюджетов на продукты питания. И эта ситуация сегодня представляется весьма вероятной. Среди же хороших новостей отмечу то, что ожидается рост заработной платы. Владельцы бизнеса рассчитывают повысить заработную плату на 2.6% в течение следующего года. Это самый высокий подъем с момента резкого скачка минимальной заработной платы в Онтарио в 2018 году.
Отсюда важно следить за тем, как рынок облигаций реагирует на это инфляционное давление. Поскольку доходность облигаций помогает установить фиксированные цены на ипотеку, любое увеличение доходности довольно быстро переносится на рынок ипотеки. Доходность облигаций серьёзно выросла в последние недели, что привело к резкому увеличению ипотечных кредитов с фиксированной процентной ставкой у основных кредиторов:
Недвижимость Большого Торонто
Рынок жилья в Торонто снова нагревается на фоне продолжающейся нехватки предложений, а теперь и по причине ускорения продаж.
Сезонно скорректированные продажи жилья в сентябре выросли на 0.7% по сравнению с августом, что является первым увеличением после мартовского пика. В то же время по сравнению с рекордными максимумами в прошлом годупродажи упали на 18% .
Новые листинги упали более чем на 1/3 от рекордного уровня в прошлом году, но они также были значительно ниже «нормального» уровня для этого времени года:
В результате количество активных листингов продолжает падать – почти на 50% г / г и почти на 60% в кондоминиумах в Торонто:
При сокращении запасов и высоких продажах продолжает ухудшаться соотношение спроса и предложения. Месячные запасы упали до рекордного минимума – всего на один месяц в сентябре, побив предыдущий минимум для этого месяца еще в 2016 году:
Рост цен снова ускоряется, при этом общий индекс HPI увеличился на 2.2% за месяц, что является лучшим показателем с марта. Это подтолкнуло темпы роста из расчета на год до 21%, что является самым значительным показателем с середины 2017 года:
Что касается аренды, то спешка «обратно в школу», кажется, уже позади. Средняя арендная плата выросла на 0.8% по сравнению с предыдущим месяцем, что, безусловно, является хорошим показателем, но это самый низкий рост за месяц, начиная с мая:
На мой взгляд, все вышерассмотренные процессы, приведут к стремительному росту цен практически на весь спектр товаров и услуг. Но, что касается моей инвестиционной политики, то она не изменилась: я продолжаю покупать дома в хороших районах, которые притягивают хороших жильцов и обеспечивают CASH FLOW. Только при правильно построенной стратегии можно добиться желаемых результатов и вырваться из лабиринтакрысиных бегов нашей жизни. Обо всем этом мы поговорим на очередном вебинаре, который состоится в четверг в 19:00 – регистрация по ссылке TorontoInvestorForum.com. А записаться на 30 минутную бесплатную консультацию для построения индивидуальной стратегии инвестиций можно здесь – FreeMeetings.ca.
0 comments