Недвижимость
ПРОВАЛ СДЕЛКИ! Какой урок мы извлекли?
Это произошло несколько лет назад, но урок по-прежнему актуален, особенно принимая во внимание нынешнее состояние инвестиционного рынка недвижимости.
Однажды один из моих постоянных клиентов позвонил мне и сказал, что его заинтересовал дом в районе Оаквилл.
Недвижимость там пользовалась спросом, хотя и была не в лучшем состоянии. Это было маленькое бунгало со времен войны, расположенное на крупном участке земли в модной части Оаквилла, где купить недвижимость было трудно и дорого.
Я потратил некоторое время, тщательно исследуя цены, и пришёл к выводу, что цена на выбранную собственность была конкурентной и, скорее всего, купят ее очень быстро.
И она действительно была продана очень скоро, но не моему инвестору. И вот как это получилось.
Прежде чем делать предложение о покупке собственности, мы подробно обсудили все достоинства и недостатки данного типа инвестирования в рынок недвижимости. Цена на собственность была хорошей, но сам объект, чтобы привести его в нормальный вид, требовал эстетической доработки. И даже после сдачи в аренду верхнего этажа и подвала, CASH FLOW составил бы лишь $100-$150, что в лучшем случае ниже среднего.
Будучи консультантом по инвестициям в рынок недвижимости, я обязан хорошо знать местные рынки. Я был убежден (и до сих пор придерживаюсь этого мнения), что в силу различных факторов местный рынок, на котором находилась недвижимость, будет переживать стабильный рост в среднесрочной и долгосрочной перспективе. В числе этих факторов были высокая плотность населения, широкий доступ к общественному транспорту и отсутствие доступного жилья в непосредственной близости от данного района.
Зная это, я был уверен, что собственность имеет множество долгосрочных преимуществ, среди которых ее месторасположение, стоимость, ценность участка. Ценности участка было достаточно для того, чтобы пожертвовать ежемесячным потоком денег на короткий период времени, но завладеть собственностью немедленно.
Ошибка…
Я быстро подготовил предложение о покупке. Инвестор настоял на том, чтобы предлагаемая сумма была на $50 000 ниже запрашиваемой. В итоге мы потеряли собственность. Ее приобрел другой инвестор, предложивший на торгах сумму на $25 000 ниже запрашиваемой.
Прежде чем я назову эту стратегию ошибочной, хочу пояснить, что инвестор прекрасно знал риски, которые может вызвать агрессивное предложение. Он не лил слез по поводу потери данной собственности, а спокойно пережил это, мы нашли новый похожий дом, но только через два года и по другой более высокой цене.
Мы оба пришли к выводу, что допущенную ошибку можно квалифицировать как «альтернативная стоимость».
В мире недвижимости «альтернативной стоимостью» называют измерение стоимости упущенных возможностей.
Учитывая, что данный тип собственности трудно найти, особенно по справедливой цене, понять, что произошло, было несложно.
Итак, как мы измеряем стоимость упущенной возможности?
Это не так просто и требует применения математических знаний. Чтобы облегчить процесс и все резюмировать, скажем, так: чтобы найти похожую собственность в том же районе с хорошей ценой и большим участком земли, понадобится около двух лет. Что равняется потере ежемесячного CASH FLOW на следующие два года и, что самое важное, потере двух полных лет, во время которых стоимость редкого дома и участка земли постоянно бы росла.
Более того, мой инвестор планировал добавить этот тип инвестирования в недвижимость в свое портфолио. У него есть несколько объектов недвижимости, которые приносят ему хороший CASH FLOW. Но его главной целью было добавить в этот список участок, стоимость которого значительно увеличится в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Со временем разница в $25 000 в предложенной цене была бы едва заметна по сравнению с потерянным ежемесячным CASH FLOW, выплаченным mortgage за эти годы и значительным ростом стоимости собственности.
Этот урок отлично послужил мне и в делах с личными инвестициями. Поэтому я продолжаю делиться им со всеми инвесторами, с которыми приходится работать. Не позволяйте альтернативной стоимости встать на пути ваших инвестиций.
0 comments