Рынок Кондо Торонто: предсказание от Багинского на 2022 год

By Maxim Baginskiy | January 12, 2022

В сегодняшней статье я хочу рассказать о том, как, на мой взгляд, будет развиваться ситуация на рынке кондоминиумов большого Торонто в наступающем году.  Причём я хочу не просто описать наиболее вероятный сценарий, но и привести основные факторы, которые указывают на то, почему именно такой сценарий наиболее реалистичен.

Ещё я хочу заметить, что за пятнадцать лет работы нашей компании на рынке Торонто все сделанные нами прогнозы попадали точно в цель, и за все эти годы мы не сделали ни одной значимой ошибки.

Итак, рынок кондоминиумов, который, хотя и был очень горячим в 2021 году и показал поднятие цен по итогам года почти на 20%, далёк от того подорожания, которое мы увидели в сегменте домов и таунхаусов. Дело в том, что 2020 год был абсолютно мёртвым для рынка квартир и поднятие цен в этом году было нулевым. Соответственно, за два года цены на квартиры поднялись на 20%, а это 10% в годовом эквиваленте, что, конечно, не мало, но, учитывая сегодняшнюю инфляцию, не так критично, как на рынке низкоэтажного строительства, где цены только за этот год выросли на 35%, а также на 15% в 2020 году. То есть, среднее подорожание на отдельно стоящие дома за последние 2 года составляло 25% в год. Индекс разницы цен между домами и квартирами, который обычно колеблется в диапазоне между пятьюстами и шестьюстами базовых пунктов, превысил отметку в 750.

Индекс 700 считается индикатором изменения рынка, поскольку как только он достигал 700 пунктов, квартиры всегда начинали резко дорожать, догоняя дома. Это было уже много раз, и это же мы увидели во второй половине 2021 года, когда спрос на квартиры резко пошёл вверх. По моему мнению, эта тенденция будет наблюдаться в течение всего 2022 года. На сегодня квартиры — это самый доступный сегмент рынка, и альтернативы этому просто нет.

Спрос на кондоминиумы огромен, а учитывая, что к концу 2021 года иммиграция достигла намеченного ранее уровня и в страну за год въехало 400,000 эмигрантов, а планы на 2022 ещё более амбициозны, то спрос будет только расти, так как  новые иммигранты это потенциальные покупатели именно дешёвого сегмента жилья, то есть, кондо.

Далее, вместо предвыборных обещаний строить больше, власти продолжают “закручивать гайки”. С 1 января 2022 года девелоперы будут вынуждены отдавать под “Affordable housing”до 10% от объёмов строительства, а так как строить больше на сегодня – это просто неразрешимая задача из-за отсутствия достаточного количества техники, строительных материалов и квалифицированной рабочей силы, а теперь ещё придётся и отдавать часть построенного городу, то вместо увеличения темпов строительства мы неминуемо получим уменьшение количества квартир, выходящих в продажу.

Кроме этого, вступает в силу закон, обязывающий девелоперов уменьшать выбросы тепла в атмосферу при эксплуатации многоквартирных комплексов. Согласно ему, к 2030 году выбросы должны дойти до нуля. Это обеспечивают очень дорогостоящие системы, которые приведут к существенному удорожанию строительства, что, естественно, не может не отразиться на конечных ценах.

Далее, за последние два года себестоимость строительства выросла более чем на 30%, а цены лишь на 20%, и доходность проектов на сегодня находитсяна исторически низком уровне. Долго такое продолжаться не может, так как доходность девелоперов в 15% это критическая отметка, ведь на рынке много инвестиционных инструментов, дающих подобную доходность с гораздо меньшими рисками. Соответственно, если не поднять доходность проектов, то строить будет невыгодно. И это ещё один фактор, говорящий о том, что поднятие цен неминуемо.

Следующий немаловажный фактор — это то, что в правительстве готовится новый проект ряда мер по охлаждению рынка недвижимости, который будет принят в ближайшее время . Я считаю, что это полный абсурд, так как искусственно снизить спрос уже неоднократно пытались в разных странах, что ни разу не увенчалось успехом. Это даёт охлаждение цен в краткосрочной перспективе, а через некоторое время приводит к очень сильному подорожанию. Именно отголоски мер по охлаждению рынка, принятые в 2017 году, мы и увидели в 2021 году. Сейчас, правда, всё свалили на пандемию, но в действительности пандемия лишь усугубила то, что должно было произойти и без неё. Я об этом неоднократно писал в своих статьях в 2017–2019 годах. Однако, не все виды недвижимости страдают от попыток искусственного снижения спроса. Дешёвый сегмент недвижимости лишь выигрывает от подобных мер.  Мы уже видели в 2017 году, что цены на дома тогда опустились на некоторое время, а квартиры, наоборот, начали сильно дорожать. Это элементарный закон рынка – если нет возможности покупать дорогую недвижимость, покупатель уходит в более дешёвый сегмент. И это ещё один фактор, влияющий на то, что сегмент кондо квартир в 2022 году получит дополнительный спрос.

Теперь о ставках кредитования. Я не считаю, что в 2022 году мы увидим сильное поднятие ставок, но сценарий, когда во второй половине года ставки кредитования начнут понемногу расти, на мой взгляд, наиболее вероятен. Поднятие ставок всегда толкает покупателей в более дешёвый сегмент недвижимости, и опять же это кондо квартиры.

Ну и, наконец, инфляция. Последние исследования показывают, что инфляция быстро не снизится, как это предполагалось ранее. На сегодня только по официальным данным она уже почти 5% в год, в реальности же это 10 и более процентов. То есть, деньги обесцениваются, а все товары и услуги дорожают. Недвижимость — это такой же товар. Разница в том, что, покупая недвижимость на начальном этапе строительства, вы вносите неполную стоимость товара, а лишь 15% от неё, и то не сразу. Дорожает же вся стоимость квартиры. Поднятие цены на 10% в год даёт возможность депозиту, внесённому по контракту, иметь доходность в 100% годовых, и при этом быть одним из наиболее надёжных и низкорисковых инструментов на рынке инвестиций. В настоящее время в Канаде, где жилья катастрофически не хватает, недвижимость стала подобна золоту. Товар, которого хронически не хватает, а произвести больше невозможно, неминуемо будет дорожать.

Я абсолютно не сомневаюсь в том, что 2022 год будет годом существенного подорожания кондоминиумов, когда в графе подорожания мы опять увидим двузначные цифры. А деньги, внесённые в качестве депозитов в покупку на этапе котлована, будут работать с доходностью 100 и более процентов в годовом исчислении.

В самом начале года наша компания выводит в продажу сразу ряд проектов, которые мы выбрали из множества других и считаем, что они принесут инвесторам отличную прибыль. Более подробную информацию можно получить на нашем веб-портале www.newGTAcondos.com, там же можно назначить onlineappointment, и я с удовольствием отвечу на все ваши вопросы. Для тех, кто собирается приобрести квартиры в начале года, напомню, что высылать заявки желательно заранее, до официального открытия проектов, так как рынок очень горячий и практически все наши проекты распродаются буквально в считанные дни, а иногда и часы после открытия продаж.

Подписывайтесь на наш YouTube канал, а также присоединяйтесь к нам в социальных сетях Facebook и Instagram, и вы всегда будете в курсе горячих новостей рынка недвижимости. Желаю всем удачных инвестиций.