Почему я не покупаю кондо?

Мне часто задают вопрос: “Почему ты не покупаешь
кондо?” В этой статье я поделюсь с вами моими знаниями
по вопросам покупки кондо и, в частности, кондо на этапе
строительства. Я не утверждаю, что нельзя заработать на
инвестициях в кондо, просто риски и получаемая при этом
прибыль несоизмеримы с аналогичными показателями при
других видах инвестирования в недвижимость.
Много лет назад я решил заняться инвестированием в
недвижимость, и в начале мое внимание было обращено
на кондо. Конечно, когда входишь в офис строителя и
видишь красивые макеты, слышишь рассказы о сказочном
районе, возникает немедленная реакция подписать
контракт. Честно говоря, даже сегодня в подобной
ситуации у меня нередко появляется такое желание.
Я начал посещать семинары, встречаться с инвесторами
и, конечно же, с агентами, прочитал огромное количество
книг и анализировал разные варианты. И, наконец, я нашел
тех людей, которые добились того, чего хотел добиться я
сам.

Так что же все-таки покупать? Дом или кондо? На
вторичном рынке или от строителя? Я здесь не буду
советовать – покупайте так или этак. Я изложу вам свои
соображения и поделюсь накопленным опытом, чтобы
объяснить мою позицию.
Прежде всего, ответьте мне и себе на вопрос, дома и
кондо растут в цене или теряют цену каждый год? Любая
недвижимость, конечно же, теряет свою стоимость по
причине старения. То есть, теоретически цена должна
падать. К примеру, цена купленной машины со временем
снижается. По какой же причине цены на жильё всё-таки
растут? Это противоречит здравому смыслу. Однако все
дело в том, что дорожает цена на землю! Как говорил Марк
Твен, “Покупайте землю, ее больше не производят!”А каков
вес фактора земли в случае кондо? Именно поэтому кондо
со временем замедляются в росте цены или, даже
наоборот, падают в цене. Поэтому многие инвесторы
продают кондо через 8-10 лет. Но это еще больше снизит
вашу прибыль от инвестиции, так как любая продажа это
потеря прибыли, поскольку надо заплатить адвокату, при
чем два раза – покупая и продавая, налог на покупку,
комиссионные агентам по продаже и налог на прибыль.

Если вы купили кондо за 500,000 а продали за 1,000,000
через 8 лет, казалось бы, что вы заработали 500,000, но это
не так! Посмотрите на нижеследующие расчеты:
Цена покупки – 500,000
Расходы:
Адвокат – 1,500
Налог на покупку в Торонто – 13,000
Цена продажи – 1,000,000
Адвокат – 1,500
Комиссионные (5%) – 56,000.
Итого прибыль составила 428,000.
Налог – 107,000
Итого: вы заработали 321,000, а потеряли 163,000.
Если бы у вас был дом, который не надо продавать, то,
финансируя его, вы бы достали те же 300,000 по кредитной
линии и остались бы и с домом, и с деньгами на
следующую покупку.
Теперь другой вопрос – Cashflow. Кондо до недавнего
времени были более или менее рентабельными, то есть,
cashflow был, по меньшей мере, нулевым или с небольшим
минусом. Скажем, при $200 люди говорили, окей, но у меня
погашается мортгидж, и кондо растет в цене. И с низким
банковским процентом, это более или менее работало. Но
сегодня cashflow в кондо это уже минус $1000 и больше.
Даже с учётом того, что мортгидж у вас выплачивается, вы
все равно в лучшем случае на нуле, то есть вы
инвестируете в ноль, и всё, на что вы надеетесь, это только
рост цены.
Данная ситуация сходна с покупкой биткоина. Я не
говорю, что биткоин это плохо, но всегда надо соизмерять
риск и прибыль. А в случае кондо в течение нескольких лет
надо еще покрывать выплаты отрицательного Cashflow.
Теперь рассмотрим покупку кондо от строителя. Это
касается не только кондо, но и домов, просто дома обычно
закрываются через год или два, тогда как кондо строится 5
лет, а порой и дольше. Многие говорят, что это хорошо: “я
вложил деньги на 5 лет, цены растут и не надо заниматься
арендой.”
Итак, покупка кондо от строителя, и у нас есть 3 варианта
развития событий. Давайте рассмотрим их!
1. Цены упали. Это не то же самое, если вы купили дом
или даже кондо на вторичном рынке, поскольку вы
продолжаете сдавать недвижимость, и текущая цена на
рынке вас не интересует, ведь вы сейчас не продаете. В
случае покупки от строителя день покупки вам
назначают. И если в этот день цена упала, то банк вам
выдаст мортгидж в соответствии с этой новой ценой. То
есть, если вы купили недвижимость за 700,000, а банки
оценили ее в 600,000, и такое уже неоднократно
случалось, то мортгидж вам дадут уже из расчёта
600,000, а значит – $480,000, и недостающие 100,000 вы
должны найти сами. Иными словами, вы рассчитывали
на первоначальный взнос 140,000, а получается 220,000.
При покупке же 3 таких кондо и их закрытии примерно в
одно время, вам потребуются еще непредвиденные
300,000. И тогда начинается паника, недвижимость
продается даже в убыток или люди идут в банкротство.
Но если вы не банкрот, вам придется заплатить.
Строитель не останется в накладе.
2. Цена осталась такой же. Кстати, у меня был подобный
случай, когда я купил кондо в 2013, а через 4 года цена не
изменилась. То есть я не мог продать его по
первоначальной цене, ведь тогда бы мои деньги
пролежали 4 года и не дали ни копейки прибыли, и это с
учетом того, что строитель продает всегда дороже, чем
на вторичном рынке. Многие же думают вообще не
закрываться, а продать “assignment”. И если вы пришли к
закрытию сделки с такой же ценой, то при продаже через
“assignment” вы много теряете. Возьмем тот же пример:
вы купили за 700,000. Если вы продаете, то должны
заплатить комиссионные, это 35,000 + HST, адвокату еще
1500, плюс часто строитель тоже требует оплату за право
продать дом. То есть, вы теряете, как минимум, около
50,000, и это с учетом того, что ваши деньги пролежали
просто так. А если добавить еще инфляцию (и она
весьма существенна в данный момент), то картина
станет тем более плачевной. Таким образом, если вы
задумали продать через “assignment”, то цена должна
вырасти более чем на 50,000, и при этом из вашей
прибыли вы заплатите HST и полный налог, который
может дойти до 50%. Рассмотрим пример продажи
“assignment” :
Цена покупки – 600,000
Цена через 5 лет – 800,000
Адвокат – 1,500
Комиссионные (5%) – 45,000
“assignment fee” – 3000-5000
Всего прибыль составила 150,000.
HST – 20,000
Налог – 65,000.
Итого: вы заработали 65,000.
Следовательно, чтобы заработать больше нуля,
недвижимость должна вырасти более, чем на 100,000, а
если не вырастет или упадет, то готовьтесь
закрываться.
И самое важное: даже продав “assignment”, очень часто
вы все равно ответственны за то, чтобы ваш покупатель
смог закрыть эту сделку.
3. Если цена выросла и не просто, а очень существенно.
Что может произойти тогда? Инвестор радуется, как он
удачно инвестировал, а строитель думает, как он
прогадал, и решает не продавать это кондо, на что
имеет право. Компенсация за это мизерная. Поэтому он
говорит инвестору: заплати еще 100,000, и
недвижимость твоя. Это происходит довольно часто.
Например, компания Fernbrook запросила
дополнительные деньги на проекте MVP в Бэрри, да и я
получил немало звонков от людей, которые в панике не
знали, что им делать.
Как правило, рост цены будет умеренным, потому что
строитель продает обычно не по сегодняшней цене, а по
цене будущей. Поэтому не надейтесь на большой рост
цен на недвижимость от строителя, а если это даже и
произошло, то, скорее всего, на вторичном рынке они
выросли еще больше. Кстати, очень часто проекты
отменяются, так как цены на строительные материалы
растут, и строителю невыгодно продолжать проект по
ценам, по которым он продал. Кстати, недавно в медии
вышла статья, что около 5000 квартир не будут
закрываться. И это только начало. Иными словами, вы
продержите 4-5 лет ваши деньги у строителя и потом
уйдете ни с чем.
Выходит, строитель ничем не рискует: если цены упали, он
все равно получит свои деньги. А если цены выросли, то он
подумает, стоит ли продавать вам по старой цене. Опять
же, это не значит, что нельзя заработать на новом
строительстве, но, по моему мнению, соотношение рисков,
с которыми связана такого типа инвестиция, и
относительно невысокой прибыли делает для меня
инвестицию в кондо неинтересной. Существует множество
других типов инвестиций в недвижимость, которые в
потенциале могут принести намного выше прибыль и быть
менее рискованными.
Я предпочитаю купить дом сегодня. И получить
финансирование сегодня. И начать получать доходы тоже
сегодня. Именно поэтому покупка домов, которые могут
быть легко переделаны в дуплексы и триплексы, является
для меня наиболее выгодным и безопасным способом
инвестиций.
Почему это так?
Когда вы покупаете дом сегодня, вы квалифицируетесь
на мортгидж сегодня, вы не знаете, какая цена будет через
5 лет, вы не знаете, какие будут требования по мортгиджу, и
вы не знаете, какая ситуация будет лично у вас для
квалификации через 5 лет.
А теперь поговорим немного о Cashflow.
Сегодня средняя цена за квадратный fit кондо $1,350.
Чтобы сдавать это кондо и не быть в убытке (мы даже не
говорим о прибыли), нужно его сдавать из расчёта 6.4
доллара за квадратный фут при 25% первоначального
взноса. Реально же кондо сдаётся сегодня за 3.5 доллара
за квадратный фут. Значит, мы отстаем на 80% по ренту, то
есть, покупая сегодня кондо, которое сдаётся, скажем, за
2,000, то реально оно должно сдаваться за 3,600, чтобы
быть неубыточным. Как вы думаете, если вы покупаете
какое-то кондо, которое сегодня сдается за 2,000, сможете
ли вы его сдавать в 2 раза дороже через 5 лет? Возможно,
но что-то слабо верится. И опять же, очень рискованно.
Именно поэтому я не покупаю кондо здесь, в Онтарио.
Возможно, где то в других местах покупка кондо будет
более привлекательной, в чем я лично далеко не уверен,
но все может быть. И всем своим клиентам я тоже не
советую покупать кондо, за что уже получил много
благодарностей.
Обо всех этих проблемах мы говорим на наших
вебинарах и семинарах, записывайтесь на них – там всегда
можно обсудить новые идеи, послушать специалистов в
различных областях, познакомиться с реальными
стратегиями инвестиций в недвижимость. Но самое
главное – не забудьте записаться ко мне на
консультацию FreeMeetings.ca. И мы на этой встрече
обсудим конкретно вашу ситуацию, вместе построим
стратегию инвестирования специально для вас. И я уверен,
это вам поможет пережить надвигающуюся рецессию и
выйти из нее не бедным, а наоборот, богатым, приумножив
ваш капитал, и, как минимум, позволит не потерять то, что
вы нажили на сегодняшний день. А пока желаю вам
хорошего лета – без кризисов, пандемий и с мирным небом
над головой! До встречи!