Когда поднимется рынок недвижимости?

By Maxim Baginskiy | March 5, 2023

В последнее время я нередко слышу от наших клиентов один и тот же вопрос: “Когда закончится кризис и начнётся восстановление рынка?”. Интернет пестрит всевозможными предсказаниями в диапазоне от “цены в этом году упадут ещё на 15–20%” до “в ближайшее время начнётся резкий рост цен”. Поэтому хочу высказать своё мнение, основанное на анализе сложившейся экономической ситуации.

Прежде всего, мне представляется весьма спорным мнение, что цены в этом году продолжат снижаться. Основной аргумент оппонентов состоит в том, что  вскоре люди просто не смогут платить по кредитам, начнутся просрочки, и банки будут продавать недвижимость неплательщиков с молотка. Цены же при этом упадут.

Пессимисты не учитывают несколько важных обстоятельств. Во-первых, почти 40% владельцев недвижимости Торонто вообще не имеют моргеджа – по последним данным от Statistics Canada. Соответственно, для 40% владельцев недвижимости сегодняшние высокие ставки кредитования вообще не имеют никакого значения. Далее, не надо забывать, что в марте прошлого года ставка была гораздо меньше нормы и высокой она стала лишь с середины года, а те, кто получал моргедж после 2017 года, должны были проходить стресс-тест и квалифицировались по гораздо большей ставке, чем та, по которой они получали моргедж.

Из 60% владельцев недвижимости, имеющих моргедж, более половины имеют фиксированные моргедж-контракты, которые в основном оформлены в период низких ставок 2020–2021 годов, а значит, на сегодня они продолжают платить по низким ставкам, и у них в запасе ещё есть пару лет до окончания договоров с банком. Поднятие ставок их также не коснулось. 

Следующий момент – около 20 % недвижимости Торонто принадлежит инвесторам (в сегменте кондоминиумов он достигает 36%), а, как известно, инвесторы никогда не покупают недвижимость, не используя моргедж, поскольку это невыгодно, соответственно, они входят в 60% людей, имеющих моргеджи. Многие из них – это владельцы современных кондоминиумов, не находящихся под рент-контролем. Рент в Торонто за прошедший год вырос более чем на 20%, то есть, сегодня они получают гораздо большую арендную плату, чем годом ранее, что перекрывает поднявшиеся платежи по моргеджу. Следовательно, поднятие ставок на моргедж на них также особенно не повлияло.

Таким образом, поднятие моргедж-ставок на сегодня серьёзно ударило лишь, примерно, по 15–20% держателей моргеджей. Большинство из них финансово стабильны и, хотя это и является серьёзным ударом по семейному бюджету, но всё же не критично и не приводит к срочной продаже недвижимости. Все те, кто попал в сложную ситуацию, постарались избавиться от недвижимости весной и летом прошлого года, и именно с этим было связано сильное падение цен в этот период. В дальнейшем цены стабилизировались, а количество выставленных на продажу объектов серьёзно сократилось.

Как итог, сегодня ситуация на рынке стабильна, цены ниже пиковых цен марта 2022 года примерно на 15% и то далеко не во всех районах и сегментах недвижимости, но и предложений немного. На мой взгляд, сценарий обрушения цен мог бы осуществиться только в том случае, если бы высокие ставки кредитования задержались бы ещё на 2–3 года, иначе для этого нет никаких предпосылок. Таким образом, я считаю, что пик падения на сегодня пройден и свет в конце туннеля, безусловно, уже виден.

Теперь касательно того, когда цены начнут подниматься. Глобальные экономические факторы не только не улучшились, но и значительно ухудшились. На 2019 год темпы строительства сильно отставали от необходимых. Так называемый demand-supply фактор был очень далёк от нормы. Государство планировало нарастить темпы строительства, но его планы нарушили пандемия и её последствия, разрушившие цепочки поставок строительных материалов, а затем добавился кризис, связанный с поднятием ставок кредитования.

Последние данные показывают, что количество выхода новых проектов упало до критического минимума, а значит, недвижимости будет не хватать ещё больше, чем ранее. Чудес не бывает, и если вовремя не начать строительство, то через несколько лет не будет готовых домов и квартир. Именно это ожидает нас в ближайшем будущем.

Почему цены сегодня застыли на месте? – Да всё очень просто: на рынке низкий спрос, поскольку на него не пришли две группы потенциальных покупателей. Первая – это менее обеспеченные слои населения, которые попросту не могут квалифицироваться на моргедж, и они вернутся на рынок только после того, как ставки кредитования опустятся до 3–3.5%, и, по моему мнению, это произойдёт лишь к середине следующего года, хотя и более быстрый сценарий тоже возможен.

Вторая группа – более обеспеченные покупатели, которые без проблем могли бы купить и сегодня, но они просто не уверены, что уже настало хорошее время для покупки, и пока выжидают. Эти покупатели появятся на рынке в ближайшее время. Нужен лишь триггер, и, скорее всего, им может заявление центрального банка Канады, что инфляцию удалось обуздать и вскоре начнётся снижение ставок кредитования.

Думаю, что в марте ставку не поднимут, далее она будет находиться на том же уровне какое-то время, и, ориентировочно, с осени этого года начнётся её снижение. Тогда же я ожидаю возвращения на рынок части так называемого отложенного спроса.

Я не думаю, что в этот раз произойдёт резкое восстановления рынка, скорее всего, оно будет плавным, так как сначала на рынок вернутся более обеспеченные покупатели, а остальным придётся подождать доступных процентных ставок по кредитам. В любом случае, скопившийся на сегодня огромный отложенный спрос рано или поздно выйдет на рынок, и мы столкнёмся с новым витком подорожания цен на недвижимость – таким, как трижды происходившие на рынке Торонто за последнее десятилетие в 2015, 2018 и 2021 годах.

Я не очень верю в магию цифр и привык опираться на фундаментальные факторы, но статистика последнего десятилетия показывает, что резкое подорожание происходит с интервалом, примерно, в 3 года. Поэтому сценарий очередного витка цен придётся именно на 2024 год, то есть, опять через трёхлетний период, что, по мне, выглядит очень реалистично.

Кризисы на рынке недвижимости случаются периодически, и после их окончания неминуем новый виток цен. Сегодня те инвесторы, кто покупал на пике цен в конце 2021 и в начале 2022 года, находятся немного в минусе, но я абсолютно уверен в том, что к концу 2024 года цены, по которым они покупали недвижимость, останутся в прошлом. Следует помнить, что во время кризисов проигрывают только те, кому по каким-либо причинам пришлось продать недвижимость. Инвестиции в недвижимость – это долгосрочные вложения, и какие бы кризисы ни происходили на рынке, в длительной перспективе инвесторы хорошо зарабатывают.