«Золотая лихорадка» недвижимости Алберты: как надолго?

By Maxim Baginskiy | December 18, 2023

Заканчивается 2023 год, который принёс отличные прибыли тем, кто прислушался к нашим советам и вложил деньги в новое строительство в Калгари. Пока ещё нет окончательных цифр, насколько подорожала недвижимость в Калгари за весь 2023 год, они выйдут только в январе, но уже понятно, что в среднем подорожание составило около 15%. Некоторые объекты, например, таунхаусы подорожали почти на 20%. Покупая квартиру за 400 тысяч долларов,  а за эти деньги сегодня в Калгари можно купить просторную трёхспальную квартиру в новом современном комплексе, инвесторы вносили всего 40,000 долларов, так как в Калгари, в отличие от Торонто, при покупке нового строительства необходимый депозит составляет всего 10% от стоимости, да и то вносить его можно мелкими частями в течение первого года строительства.

Таким образом, доходность депозитов, внесённых в Калгари в покупку на pre-construction этапе в этом году, составила немногим более 100% годовых.  Сразу вспоминаются времена, когда подобное было возможно в Торонто. Сейчас, конечно, в Онтарио такого нет и в помине. Цены сегодня тут примерно на 15% ниже пика начала 2022 года, и, хотя есть все предпосылки того, что в следующем году, во всяком случае, во второй его половине, рынок развернётся и начнёт отыгрывать назад, на сегодня инвесторы, купившие недвижимость в 2021-2022 годах, теряют деньги. Правда, это всё только на бумаге, депозиты вложены в стройки, которые будут закончены ещё через 2–3 года, и есть все основания полагать, что к этому времени на рынке Онтарио начнётся новый виток резкого подорожания, вызванный существенным снижением объёмов строительства из-за кризиса высоких ставок кредитования.

Рынок Калгари в этом году показал абсолютно феноменальный результат, но мы ещё два года назад после тщательного анализа сделали свои прогнозы по Калгари и, как видите, попали точно в цель. Поэтому, то, что сегодня происходит в Калгари,  не было для нас сюрпризом. За прошедшие два года мы помогли сотням инвесторов вложить деньги в этот бурно растущий рынок и очень рады, что оправдали их доверие. 

Что происходит в Калгари сегодня, и что мы ждём от 2024 года? Сегодня в Калгари  мы имеем очень горячий рынок, на вторичном рынке повсеместно аукционы, а выходящие в продажу новостройки раскупаются очень быстро. По оценкам экспертов, правительство Альберты за 3 года сотворило экономическое чудо, привлекло в провинцию сотни крупных высокотехнологичных компаний, диверсифицировала экономику, ушла от нефтяной зависимости и создала тысячи высокооплачиваемых рабочих мест. Средний семейный доход в Калгари на сегодня составляет 140,000, что на 20% выше, чем в Торонто, а себестоимость жизни, наоборот, на 20% дешевле. Тут самые низкие в Канаде налоги, и нет налога на добавленную стоимость (HST). Экономика провинции развивается настолько стремительно, что даже при том, что в течение 2023 года сюда перебрались около 200 тысяч человек, рабочих рук катастрофически не хватает, и работу, которая оплачивается гораздо выше чем в Онтарио, найти не составляет труда. Как следствие, люди тысячами переезжают сюда из других провинций Канады в поисках лучшей жизни, и количество тех, кто выбирает Альберту как место постоянного проживания, растёт день ото дня.

После подписания в прошлом году акта о суверенитете провинции от федеральных властей Канады, Альберта стала первой в Канаде полностью независимой провинцией. Федеральные законы имеют силу только в случае утверждения местным парламентом, и уже сегодня многие невыгодные провинции федеральные законы не действуют на территории Альберты. Кроме этого, ожидается, что в 2024 году провинция объявит о выходе из Канадской пенсионной программы. Это также очень важный шаг для развития провинции, о чем я недавно рассказывал на нашем YouTube канале (@newGTAcondos) в видео-выпуске,  который назывался «Новый поворот событий в Альберте». Вообще, на канале в плейлисте «Обзоры рынка недвижимости» уже собраны десятки видео-репортажей о Калгари, рассказывающие о том, почему провинция процветает на фоне серьёзного упадка на большей территории Канады и как инвесторы на этом сегодня зарабатывают.

Недвижимость Калгари как крупнейшего города провинции сегодня переживает «золотую лихорадку», подобную той, которую мы видели в годы нефтяного бума. Тогда, в 2008 году,  цены на недвижимость в Калгари были даже выше, чем в Торонто , сегодня же они пока в два раза ниже торонтовских, а причины происходящего уже не связаны с ценами на энергоносители. Из-за того, что зарплаты тут выше, жизнь дешевле, а цены на недвижимость более чем в два раза ниже, чем в Торонто, 75% работающих жителей Калгари без проблем могут квалифицироваться на моргедж даже при сегодняшних ставках кредитования. Неудивительно, что спрос на недвижимость очень большой. Немаловажным фактором являются и люди, переезжающие сюда из Онтарио и Британской Колумбии. Для них цены в Калгари – это факты из истории Торонто или Ванкувера 10 лет назад, и, понимая происходящее сегодня, что скоро цены станут совсем другими, они стараются купить недвижимость, как только обосновались на новом месте. Многие из них приезжают с хорошими деньгами, продав свою недвижимость в Онтарио или Британской Колумбии, и покупают недвижимость в Калгари без моргеджа или с минимальным кредитом.

Власти делают всё возможное, чтобы держать ситуацию под контролем, но это не очень удаётся. Строительная индустрия работает на полную мощность, объёмы возводимого жилья в последние 3 года существенно увеличились, но, тем не менее, жилья решительно не хватает. Снять в аренду дом или квартиру сегодня   очень непросто, а для того, чтобы что-то купить, как правило, приходится участвовать в аукционе. В этом  году провинция последовала Онтарио и ввела запрет на покупку жилой недвижимости для иностранцев, но это осталось практически не замеченным на рынке и никак не улучшило ситуацию .

Всё это происходит на фоне крайне неактивного, а я бы сказал, почти мёртвого рынка других провинций Канады. По моему мнению, в ближайшие годы рынок недвижимости Калгари продолжит активный рост, а возможно, даже ускорит темп, как только ставки кредитования нормализуются, так как высокие ставки, безусловно, влияют и на рынок Калгари, и если бы не они, я бы не удивился подорожанию цен на недвижимость уже в этом году до 25 % и более. У рынка недвижимости Калгари огромный потенциал. Представьте себе: в предыдущие годы при низких ставках кредитования в Торонто из-за высоких цен на недвижимость могли квалифицироваться на моргедж лишь около 50% потенциальных покупателей, а в Калгари сегодня при высоких ставках их 75%. Кроме этого, экономика провинции всё больше укрепляется, рабочих рук по-прежнему не хватает, а, значит, доходы населения продолжат расти и количество переезжающих сюда людей также будет увеличиваться . Я считаю, что инвестиционный рынок недвижимости Калгари будет оставаться очень привлекательным до тех пор, пока цены на недвижимость тут опять не станут близкими к Торонто, а это ещё, как минимум, 5-6  лет. Мало того, впереди в Калгари предполагается ещё кое-что. Я надеюсь, что ставки по кредитам уже к началу 2025 года опустятся до приемлемых, вот тогда рынок недвижимости в Калгари и ждёт самое интересное. В Торонто в 2021 году мы уже видели, как стремительно могут дорожать цены, и что-то подобное мы ожидаем и от Калгари в ближайшие два года. Так что тех, кто уже приобрёл тут недвижимость, я поздравляю с очень удачной инвестицией, а тем, кто всё ещё в раздумье, советую сделать это как можно быстрее, пока ещё есть шанс воспользоваться сложившейся ситуацией и очень хорошо заработать в будущем.  Мы же, со своей стороны, сделаем так, чтобы вам не надо было ничем заниматься самому. Покупка, гарантированная арендная плата, бесплатный менеджмент сдающейся недвижимости – это то, что вы получаете практически в каждом проекте, с которым работает наша компания в Калгари. Вам же остаётся только наблюдать, как растут ваши деньги.