Экономический обзор рынка недвижимости. Что ожидать в ближайшее время?

By Alex Moshkovich | May 21, 2021

Сейчас много говорят о ценах на жилье, аукционах, низких процентных ставках и о том, лопнет ли пузырь на рынке жилья (вопрос: а можно ли вообщеназвать это пузырем?!).

Многие мои клиенты уже воспользовались горячим рынком. Независимо от того, вкладываете ли вы деньги в новую недвижимость или инвестируете их каким-либо иным образом, я рад видеть, что ваш упорный труд помогает вам строить вашу финансовую независимость!

Но рекордные цены – далеко не единственное, что характеризует рынок жилья в Южном Онтарио.

Вот 4 факта о происходящем прямо сейчас (о чем СМИ не говорят!), что, несомненно,  повлияет на ваши инвестиции.

Канада установила рекордные иммиграционные цели, и мы уже на 40% опережаем график.

В октябре 2020 года Канада поставила цель – к 2021 году сюда приедет 401 тысяча иммигрантов. Это на 50 тысяч больше, чем ранее объявило правительство. А к середине февраля министр иммиграции Марко Мендичино заявил, что Канада уже на 40% опережает план по достижению этой цели. Это может означать, что иммиграция замедлится к концу года, поскольку цель будет достигнута раньше, но мы сомневаемся в этом. Мы не будем слегка удивлены, если в 2021 годуКанада превысит установленный иммиграционными властями лимит.

Что же касается распределения иммигрантов в Канаде, то45% из них поселяются в Онтарио.

А теперь возьмите цифрына следующие два года (рисунок 1): число иммигрантов будет расти еще на 10 тысяч каждый год. И что же, если мы превысим план на 40%? Это означает561,400 новичков в Канаде. А если эта тенденция сохранится в ближайшую пару лет, мы можем увидеть, что в Канаду приедут еще домиллионачеловек. И это вполне реально.

Рисунок 1.

Теперь рассмотрим разбивку по иммиграционным классам. 60% иммигрантов относятся к экономическому классу. В Канаде стареет население, поэтому привлечение квалифицированных работников, которые немедленно внесут свой вклад в канадскую экономику, является очень важным. Они также имеют ресурсы, чтобы сразукупить или арендовать дом.Рисунок 1

Допустим, Онтарио получит 45% целевой группы населения в течение следующих 3 лет, то есть 554,850 новых иммигрантов. Это примерно равно числу жителей Гамильтона. Иными словами, всего за 36 месяцев прибавится население одного из крупнейших городов Онтарио. Однако, на практике мы получаем обычнобольше, чем намечено.

Приведенные выше цифры не учитывают иностранных студентов!В 2019 году Онтарио принял почти половину иностранных студентов Канады: 309000 человек приехали в Онтарио на учебу. Возможно, вы этогоне знаете, но канадские университеты начали массовый прием иностранных студентов, потому что они являются источником огромного дохода (как для школ, так и для канадской экономики). Контингент иностранных студентов в Канаде вырос в 6 раз за последние 20 лет и утроился за последнее десятилетие.

Если эта тенденция сохранится, к концу десятилетия Онтарио может принимать почти миллион иностранных студентов ежегодно. Об этом часто забывают при обсуждении роста населения.

Взгляните на разбивку изменения численности населения Онтарио за 2015-2020 годы по сравнению с пятью годами ранее.

Рисунок 2.

Да, иммиграция резко возросла, и наша численность существенно увеличивается, но посмотрите на скачок числа иностранных студентов и временных жителей. Иммиграционные данные Онтарио не учитывают это, но этим людям все еще нужно жилье, пока они здесь. Студенты, как правило, проводят здесь более 4 лет, поэтому многие из них снимают жилье, что добавляет значительный спрос на рынке, на котором и без того низкий уровень вакансий.

Дефицит в 46000 домов за последнии 5 лет, и это число продолжает расти!

Мы уже говорили об этом раньше: Онтарио каждый год значительно отстает в строительстве новых домов  по сравнению с ростом населения. Но вы не представляете, насколько велик дисбаланс.С 2016 по 2019 год население Онтарио росло в среднем на 230,000 человек в год. Вцелом, это на 465,000 человек больше, чем прирост населения за 4 года до этого. Итак, рост населения Онтарио ускорился, чего, к сожалению, нельзя сказать о темпах строительства.

В Онтарио с 2016 по 2019 год, как мы видели, было построено 270,752 единиц жилья, что составляет 67,688 единиц в год.Таким образом, население росло на 230 тысяч в год, а количество домов выросло менее чем на 68 тысяч!

В Онтарио средняя семья составляет 2.6 человека, а это означает ежегодный прирост примерно в 88,500 семей. Итак, имеем среднегодовые приросты в 88,500 семей и 68,000 домов, и в результате каждый год дефицит возрастает на 20,500 домов. Данная проблема будет усугубляться, если Онтарио сохранит прежние объемы строительства жилья в течение следующих нескольких лет. А что произойдет с рынком жилья, если ежегодный  прирост дефицита превысит 20 тысяч домов и достигнет 30 тысяч?

Возможно, наш анализ что-то упускает.Нельзя исключать, что у провинциального и федерального правительств имеются планы жилищного строительства, о которых мы покане знаем, но усиление дисбаланса спроса и предложения представляется важным обстоятельством, которое необходимо учитывать.

Дома могут стоить в 90 раз больше вашей годовой зарплаты

Фактический рост доходов населения в 2020 году был выше обычного. Средний недельный заработок не сельскохозяйственных работников в Канадев годовом исчислении вырос на 6.4%  – до 1112 канадских долларов в декабре 2020 года (1112×52 недели = 57 824 долларов в год).

В последнее время цены на жилье в Онтарио серьезно подскочили, но это никого не удивляет.

По городам рост составил:

Торонто – 22.6%

Китченер – 27.3%

Сент-Кэтринс – 27.5%

Велленд – 30.8%

Гамильтон – 31.7%

Оквилл – 38.3%

Бурлингтон – 39.2%

Уитби – 40.5%

Бэрри – 41.5%

Лондон – 42.4%.

Это годовые показатели роста цен на отдельные дома – почти через год после того, как процентные ставки упали. Низкие процентные ставки позволили людям получить более крупную ипотечную ссуду. Но означает ли это, что дешевые деньги сделали дома более доступными?

Давайте сравним рост медианного дохода населения с эталонной ценой на жилье запоследние годы (рисунок 4). Если взять средние показатели за 10 или 15 лет, цены на жилье растут вдвое быстрее, чем доходы. Но если сравнить данные за последние пять лет, то цены на жилье рослиеще быстрее, обогнав средний рост доходов населения в 3 раза.

Рисунок 4

Прогноз на 2050 год таков: исходя из прошлых темпов роста, средний дом в Канаде будет  стоить, скорее всего, от 3.3 до 7.6 млн долларов. “В GTA среднее соотношение между ценой дома и доходом увеличилась примерно с 8.6 в 2005 году до примерно 17.9 в 2020 году. Это соотношение будет расти еще быстрее, если исторические тенденции сохранятся”. В таблице ниже показано, как данный показатель будет расти, если текущие тенденции сохранятся.

Рисунок 5

В какой момент дома станут недоступными по цене? Многие потенциальные покупатели жилья, которые покупают впервые, уже достигли этой точки. Поэтому, когда мы видим прогнозы, что к 2050 году цены на жилье могут быть в 90 раз выше, чем доход, это укрепляет наше предположение о том, что средний класс в Канаде исчезает. Те, кто владеет хорошими активами, такими как недвижимость, получают прибыль, а те, кто не владеет, все больше отстают.

Растут не только цены на недвижимость, но также и аренда.

Мы знаем, что растут не только цены на жилье, но и заметно увеличивается арендная плата. Это вполне понятно, поскольку налицо дефицит жилья под аренду и все больше молодых людей снимают жилье, потому что не могут позволить себе его приобрести. А низкое предложение и высокий спрос – это залог роста цен.

Мы видим, что дома на одну семью в Бэрри сдаются в аренду за 2,400 долларов в месяц, в Аяксе -за 2,990 долларов, в Сарнии – за 2,300 долларов и в Гамильтоне – за 2,500 долларов. Дуплексы же   в Бэрри сдаются в аренду за 3,600 долларов и более, и это без учета коммунальных услуг.

Повышение арендной платы значительно увеличило доходы инвесторов. Приведу вам пример: я купил в 2016 году дом за 380,000 и сдал его за 1,800. При этом у меня был нулевой доход. В этом году я конвертировал этот дом в дуплекс и сдал за 3,800. Мой доход превысил 1000 в месяц, а дом оценивается сейчас в 830,000. То есть, я создал доход в 1000, арендаторы выплачивают мой мортгидж, и дом вырос на 450,000. Вот так делаются деньги на недвижимости!

Рост цен на жилье тоже помогает инвесторам. Даже если вы чувствуете, что переплачиваете за недвижимость в 2021 году, это не значит, что покупать ее не стоит. Я купил дом в 2017 году на самом пике цен и думал, что переплатил. Теперь этот дом почти удвоился в цене.

Возможностей для инвесторов становится все больше и больше. Так, мои клиенты сейчас используют, в основном, стратегию добавления апартаментов к уже имеющимся в домах на одну семью. Дома, в которых можно добавить второстепенную квартиру к подвалу,  значительно увеличивают доходы от аренды. А поскольку все больше муниципалитетов допускают теперь строительство на заднем дворе, то добавление третьей квартиры к дому на одну семью продолжит увеличивать ваш доход.

ЭТО ПРОИСХОДИТ НА НАШИХ ГЛАЗАХ

Уничтожение среднего класса – это некакая-то фантастика, это происходит на наших глазах, причем число представителей среднего класса сокращается все более быстрыми темпами.

Уже стало очевидно, что фискальная политика правительства увеличивает разрыв между имущими и неимущими. Однако наши руководители не хотят, чтобы это стало широкоизвестным в обществе. Факты же настолько очевидны и открыты, что удивляетих игнорирование в средствах массовой информации. Известно, например, что в Канадеу людей с самым низким доходом был и самый большой процент потерь в заработной плате.

А вот цифры для США: 10% самых богатых домохозяйств в прошлом году получили 70% финансовой прибыли, что привело к увеличению разрыва в уровне благосостояния (диаграмма 2).

Очевидно, что это не лучший способ построить сильное общество.Мы думаем, что указанная динамика является одной из основных причин, из-за которых мы наблюдаем рост социальной напряженности. Когда менее обеспеченные люди видят, что цены растут быстрее, чем их доходы, это приводит к разочарованию, безысходности, а возможно, и экстремизму.

Я считаю для себя необходимым помочь людям разобраться в сути всех этих процессов, которые происходят прямо сейчас, а также показать вполне реальные пути для финансовой защиты своих семей. Моим кредо всегда были активы, на которые есть спрос и которые приносят доход.

Каждый день, когда мы просыпаемся, нам приходится участвовать в борьбе. В ней нет единственной стратегии победы, но одну из них и самых важных можно выразить формулой: получайте доход, приобретайте активы, держитесь за них, повторяйте.

Для пояснения сказанного возьмем группу из 100 человек десять лет назад. Все они получают одинаковый доход, но у одной половины из них есть активы, а у другой – нет. Какая группа через десять лет финишировала лучше – с активами или без? Основываясь на том, что вы знаете и видели за последние 10, 20 или более лет, думаете ли вы, чтовыйдет вперед группа, не имеющая   активов?

Я утверждаю, что доходы следует рассматривать только как инструмент для приобретения активов. Одна из самых замечательных вещей в нашей жизни – это то, что мы можем выбирать, что нам со всем этим делать. Я предлагаю поговорить на затронутые темы во время вебинара 27 мая в 7 часов вечера. И запомните: вы никогда не перестанете работать на деньги, пока деньги не начнут работать на вас.