Кризис Недвижимости: Каковы Плюсы И Минусы Сегодняшней Ситуации И Как Будут Развиваться События В Ближайшее Время

By Maxim Baginskiy | July 18, 2022

Клиентами нашей компании, в основном, являются люди, зарабатывающие на инвестициях в недвижимость, и сегодня мы получаем очень большое количество звонков с вопросами о том, что происходит с рынком и как правильно себя вести в подобной ситуации. Что-то подобное происходило и в 2017 году, и в начале пандемии в 2020. Кризисные  ситуации всегда очень волнуют владельцев недвижимости, и все хотят знать, что надо делать, чтобы не допустить  дорогостоящих ошибок.

В нашей работе мы уделяем особое место анализу экономики, рынка недвижимости и подробно рассматриваем вероятности различных сценариев. Именно это позволяет нам быть одной из самых успешных компаний на рынке недвижимости Торонто, а нашим клиентам – неплохо на этом зарабатывать. За 15 лет работы в Торонто, в течение которых были и резкие взлёты цен, и падения, и малопредсказуемые кризисы, мы не сделали ни одной значимой ошибки. Все предсказываемые нами сценарии сбывались со 100% точностью. Так что, думаю, многим будет интересно услышать моё мнение о сегодняшней ситуации.

Начать я бы хотел с экономики. Большинство аналитиков уже не сомневается в том, что поднятие ставок кредитования не сможет быстро справиться с инфляцией, в то же время это сильно ударит по экономике Канады в целом, соответственно, вот-вот наступит рецессия, а, по моему мнению, она уже наступила сегодня. Что такое рецессия? – Простыми словами, это неизбежный цикличный спад экономики, который происходит  приблизительно раз  10-15 лет. Последняя рецессия в Канаде была в 2008-2009 годах.  Триггером для сегодняшней рецессии послужили такие факторы как последствия  пандемии и, конечно, мировой политико-экономический кризис. Существует несколько вариантов развития событий, когда рецессия становится очевидной и неизбежной, и это именно то, что мы видим сегодня.

Что происходит во время рецессии?

1) Растет инфляция, 2) поднимаются цены на все виды товаров и услуг, 3) резко снижается количество выдаваемых кредитов, 4) наблюдается обесценивание биржевых индексов, 5) падают объемы производства,  6) повышается сумма задолженности государства и, как следствие перечисленного, через какое-то время происходит сокращение числа рабочих мест.

Все это мы наблюдаем сегодня, кроме указанного следствия, поскольку на этом этапе восстанавливаются рабочие места после пандемии, из за которой они были потеряны, и это, пожалуй, единственное, что отличает сегодняшний кризис от предыдущих. Однако, не надо забывать о том, что мы в самом начале рецессии, которая, по мнению большинства ведущих экономистов, в этот раз продлится 12-18 месяцев.

Во время рецессии происходит обнищание населения, так как рост заработной платы существенно отстаёт от подорожания жизни. Людям приходится гораздо больше тратить на продукты, услуги, платежи по кредитам, соответственно, накопления тают на глазах, да ещё и съедаются инфляцией. По мнению большинства аналитиков, пик кризиса придется на конец зимы – начало весны следующего года, и пока ещё мы не ощущаем его в полном объёме.

Что это значит для владельцев недвижимости и чего ожидать в ближайшее время?

Сегодня покупатель уже ушёл с рынка, недвижимость перестала дорожать, а в некоторых сегментах даже упала в цене на 15-20%, и если кто-то надеется, что осенью рынок вернётся в норму, то, наверное, я их разочарую. Дно ещё не достигнуто, и осеннего рынка не будет, мало того, под большим вопросом и весенний рынок следующего года. Соответственно, продавцам надо смириться с ситуацией и продавать недвижимость с большим дискаунтом или ждать, как минимум, год-полтора. Для покупателей же это отличное время приобрести недвижимость, но не забывайте рассчитывать свои средства, так как стоимость кредитования в краткосрочной перспективе неминуемо продолжит расти так же, как и все остальные товары, соответственно, многим придется пересмотреть свой семейный бюджет. И тут надо хорошо рассчитывать свои силы, чтобы не оказаться в ситуации, когда платить по кредитам будет просто нечем.

Сегодня идеальное время для реализации ваших планов по переезду в более дорогое жильё, поскольку такая недвижимость значительно просядет в цене, а дешёвая – или не подешевеет вообще или подешевеет незначительно.

В ближайшие два года мы увидим беспрецедентный рост арендных ставок, стоимость аренды в тех сегментах недвижимости, где ставки не контролируются рент-контролем, вырастет очень существенно, что, безусловно, является плюсом для инвесторов и поможет сбалансировать увеличившиеся расходы по оплате за мортгедж.

Для инвесторов, вкладывающих деньги в покупку кондоминиумов на начальном этапе строительства, наступили просто золотые времена. В 2017 году, а также весной и летом 2020 года, когда основная масса людей в панике старалась избавиться от недвижимости, мы советовали срочно покупать. И те, кто тогда прислушался к нашим советам, в итоге отлично заработали. Сегодняшняя ситуация для меня ещё более очевидна.

Сроки строительства многоквартирного комплекса – четыре-пять лет, к этому времени рецессия уже закончится, а вот стоимость строительства за эти годы вырастет до небес. На это указывают все факторы:  1) городские власти уже в сентябре сильно увеличат development charges, 2) зарплаты рабочих строительных специальностей значительно выросли, и этот рост продолжится, 3) закон Exclusionary zoning также вступит в силу в сентябре, и по нему девелоперам придется отдавать до 10% от построенных квартир городу под  Affordable living, 4) законодательство, по которому девелоперы нового строительства теперь будут обязаны устанавливать очень дорогостоящие системы, уменьшающие выброс тепла в атмосферу, 5) инфляция, из-за которой дорожают все строительные материалы. Перечисленное это лишь верхушка айсберга из того, что приведёт к очень существенному подорожанию стоимости строительства, а, соответственно, и к резкому подорожанию недвижимости после окончания кризиса.

Мы всё это уже видим. За время пандемии из-за бездумного печатания денег правительством Канады раскрученная инфляция уже подняла стоимость строительства более чем на 25%, но это было только начало, в следующие 2 года произойдет ещё более резкое увеличение стоимости строительства.

Вы спросите: так как же так, с одной стороны, у людей не будет денег, а с другой, цены после окончания кризиса взлетят до небес. Кто же всё это будет покупать ?

Да, это именно так, и вот в чём вся загвоздка.  Строительная индустрия с  сопутствующими отраслями это почти 40% канадского GDP. Если люди перестанут покупать, так как у них не будет денег, индустрия просто рухнет, потянув за собой всю канадскую экономику. Естественно, государство этого никогда не допустит. Те, кто думает, что такой сценарий возможен, очень сильно заблуждаются, забывая, что у правительства на руках есть великолепный козырь – это сроки амортизации мортгеджей. Ведь покупателю, по большому счёту, абсолютно неважно, сколько стоит недвижимость, важно сколько он за неё платит ежемесячно. И если при сегодняшней 25-летней амортизации платёж по кредиту за мортгедж в миллион долларов при ставке 3% составляет почти 5,000 долларов, то при амортизации в 40 лет он окажется около $3,500. В Канаде уже была амортизация в 40 лет до 2008 года. Думаю, что очень скоро такая амортизация мортгеджа станет вновь доступна, а с большой вероятностью после окончания кризиса, когда цены на недвижимость взлетят до небес, а покупательная способность сильно упадёт, мы увидим и 45-50 лет амортизации. В Японии, например, есть возможность брать кредит сроком на 100 лет.

Так что, мой совет инвесторам: не медлить ни минуты. Надо быть не там, где шайба сегодня, а там, где шайба будет завтра, и сегодняшний момент даёт возможность заработать в будущем ещё больше, чем это было в 2017 и в 2020 годах. Кризис для инвесторов – это самое лучшее время, которого всегда с нетерпением ждут крупные игроки рынка, за действиями которых я лично очень пристально слежу. Крупные инвестфонды имеют большие аналитические отделы, и их анализы рынка довольно точны. Сегодня все они увеличивают свои портфели недвижимости, пользуясь ситуацией, когда более мелкие игроки рынка, предчувствуя предстоящую сложную финансовую ситуацию, наоборот, стараются избавиться от недвижимости, чтобы получить необходимые оборотные средства.

В самое ближайшее время на нашем YouTube канале NEWGTACONDOS выйдет видео, где я расскажу, как грамотно создать свой инвестиционный портфель недвижимости в сегодняшней ситуации для тех, кто обладает различными  суммами денег, начиная всего с 50 тысяч долларов. Многие скажут $50,000 – это нереально, но вы ошибаетесь. Работая с нами, всё реально!!!