By Alexander Moshkovich | May 15, 2024

1. Макро комментарий: прогнозы снижения ставки сдвигаются на июль, несмотря на слабые данные

Было немного обидно наблюдать за чередой неутешительных экономических данных, сдвигая прогнозы снижения ставки на июль.

Что касается экономических данных, ВВП Канады вырос в феврале на 0,2% по сравнению с прошлым месяцем, что гораздо ниже предварительных оценок роста на 0,4%. Ранние данные за март от Службы статистики Канады указывают, что месячный показатель не изменился, то есть, в 1-м квартале рост составит 0,6%. Сохранение тенденций будет означать шестой квартальный спад подряд и сокращение ВВП на душу населения 2% в год, в то время, как в США наблюдалось семь подъемов подряд:

Между тем, настроения потребителей в апреле резко ухудшились — индекс Conference Board упал на 8,5 пунктов и достиг уровня, который в прошлом всегда указывал на рецессию:

Подтверждая тенденцию, индекс личных финансов Bloomberg Nanos упал на этой неделе до 16-летнего минимума:

Признаться, я слегка озадачен тем, как увязать это с индексом недвижимости, достигшим максимума с начала повышения ставок в 2022 г. Снижение индекса личных финансов и рост оптимизма в сфере недвижимости немного смущают. Возможно, самое простое объяснение состоит в том, что продажи на душу населения были столь низкими в течение долгого времени, что продажи жилья могут расти даже при смягчении экономики:

Мы также узнали, что в первом квартале количество неплатежеспособных компаний выросло на 81% по сравнению с прошлым годом, а больше всего заявок подано в секторах, чувствительных к процентным ставкам:

Несмотря на это, вероятность июньского сокращения ставок равна всего 35% (8 недель назад она составляла 80%), а вероятность июльского сокращения — 90%. Это удручает и, конечно же, снижает вероятность того, что мой прогноз о снижении ставок на 100-150 б. п. (bps) сбудется в этом году, но, как я давно говорю, полагаю, что макроэкономические данные резко изменятся этим летом… и ИМЕННО тогда у Банка Канады наступит момент «вот, черт». Пока же ждем и терпим эти высокие ставки еще некоторое время.

Значительное накопление резервов в Торонто

Еще один неутешительный месяц для продаж

Сезонно скорректированные продажи жилья в GTA упали в апреле на 3,4% в сравнении с прошлым месяцем (-5,8% от прошлого года), с тенденцией к понижению показателей за прошлые 5 месяцев. Показатели марта снизились с -1,1% от прошлого месяца до -2,4% от прошлого месяца. За последние 3 месяца продажи упали на 17%, что является самым резким спадом с середины 2022 г. Не совсем тот весенний сезон продаж, который я представлял:

Не считая апреля 2020 г., продажи в этом месяце были на 15-летнем минимуме, как в сегменте односемейных домов, так и в сегменте кондоминиумов:

Рост новых предложений почти на 50% от прошлого года

С учетом сезонных колебаний, новые предложения в Торонто выросли на 5,9% от прошлого месяца; при этом показатели предыдущих месяцев были пересмотрены в сторону увеличения. В сравнении с апрелем прошлого года, количество предложений выросло на 49%.

Тем не менее, предложения остаются немного ниже обычного уровня за прошлый год. Учитывая стабильные средне-реверсивные тенденции, мы увидим, что количество новых предложений будет очень высоким вплоть до лета и, возможно, после него:

Соотношение продаж и новых предложений в апреле упало до 42% — уровня, который всегда предвещал спад цен. При сохранении тенденций стоит ожидать, что цены откатятся назад до лета:Тем не менее, предложения остаются немного ниже обычного уровня за прошлый год. Учитывая стабильные средне-реверсивные тенденции, мы увидим, что количество новых предложений будет очень высоким вплоть до лета и, возможно, после него:

Значительное накопление резервов

Активные предложения выросли на 45% за один МЕСЯЦ, что является максимальным показателем за апрель после введения налога на иностранных покупателей в 2017 г.

Как результат, активные резервы выросли на 75% от прошлого года, а в сегменте кондоминиумов 416 — более чем на 80%:

Рост опасений в сфере кондоминиумов

В апреле сегмент кондоминиумов продемонстрировал рекордное количество новых и активных предложений, подтверждая, что число продавцов начинает значительно превышать число покупателей:

Учитывая, что инвесторы составляют значительную долю спроса на кондоминиумы, мы, вероятно, не увидим существенного подъема продаж, пока рынок аренды не стабилизируется, а денежные потоки не станут более привлекательными.

В первом квартале количество предложений об аренде кондоминиумов выросло на 51% от прошлого года, значительно опередив активность по сдаче в аренду, которая выросла на 19% от прошлого года. С момента локдауна COVID наблюдается максимальное количество кондоминиумов в аренду, то есть, соотношение аренды и предложения снизилось до уровня, не наблюдавшегося с 2021 г.:

Арендная плата падает во всех сегментах кондоминиумов и в апреле снизилась на 4% от прошлого года, что продолжает влиять на экономику покупки кондоминиумов:

По данным исследования кондоминиумов от фирмы Urbanation, арендная плата за них продемонстрировала самый резкий 6-месячный спад за последние 15 лет¹, не считая COVID:

По достижении рекордного уровня в 4,20$ за фут² (2 929$ за 698 фут²) в III квартале 2023 г., средняя аренда кондоминиума в GTHA снизилась на 7,4%, что является максимальным 6-месячным спадом за последние 15 лет мониторинга, кроме периода пандемии в конце 2020 – начале 2021 г.

Восходящий ценовой импульс в апреле может оказаться финтом

Если в этом и есть что-то хорошее, так это динамика цен. Сезонно скорректированный индекс MLS HPI вырос на 0,4% за месяц, что является максимальным показателем с середины прошлого года. Проблема в том, что цены всегда отстают от рыночных условий на пару месяцев, и то, что мы видим здесь — это отражение напряженности на рынке в начале года, когда соотношение продаж и новых предложений было в диапазоне минимальных 50%. Если рынок не станет значительно теснее, мы, скорее всего, увидим, как цены вновь начнут демонстрировать отрицательную динамику в течение 2 месяцев:

Замедление строительства в марте

В марте, объемы постройки жилья в Торонто сократились на 1,3% — из-за резкого роста числа объектов в сегментах кондоминиумов и аренды. Сейчас на этапе строительства находятся 104 000 единиц жилья, что значительно ниже максимального показателя в 109 000 единиц в 2023 г.:

В ближайшие месяцы ожидается резкое замедление темпов строительства жилья. Продажи новых кондоминиумов в марте снизились на 37% от прошлого года и на 82% от уровня 2022 г. Исходя из обычной взаимосвязи между продажами на этапе строительства и началом строительства кондоминиумов, в следующем году стоит ожидать резкого замедления темпов постройки. Именно такая динамика приведет к нехватке жилья в последующие годы, но об этом можно будет говорить только в 2026 или 2027 г.:

Более серьезное беспокойство вызывает сегмент односемейного жилья, где число новостроек упало до того же уровня, который наблюдался при локдауне COVID. Сейчас это не чувствуется, но мы сползаем к серьезному кризису предложения:

Рост предложений с правом продажи

Признаком того, что все больше домовладельцев ощущают на себе влияние высоких ставок, стало появление 180 новых предложений с «правом продажи» в апреле.