Новости из Борда: Как уберечь себя от неприятных неожиданностей во время процесса

By ELINA VASILIEVA | October 12, 2021

Как театр начинается с вешалки, так и отношения Владельца и Квартиранта начинаются с контракта. Как вы знаете, существует стандартная форма “Standard Lease Agreement”, которая подписывается в 2-х экземплярах (для Квартиранта и для Владельца). Обращаю ваше внимание, что стандартная форма существует 2-х видов (разных редакций). Так вот, подписывая контракт сегодня, убедитесь, что вы подписываете форму, изданную  в 2020 году.

Так как эта форма стандартная, а отношения и договорённости у всех разные, то РЕКОМЕНДУЕТСЯ к этой стандартной форме добавить приложение, где будут подробно прописаны дополнительные условия договора.

Если вы хотите включить уборку снега или покос травы в условия контракта, то НЕ РЕКОМЕНДУЕТСЯ эти пункты вписывать в приложение. Для сервиса такого рода предполагается отдельный контракт, где Владелец нанимает Квартиранта в качестве исполнителя услуги с указанием размера оплаты. НЕ ПРИВЯЗЫВАЙТЕ оплату услуг за снег/траву к основному платежу за жильё! Это 2 разных контракта! К подписанной стандартной форме также РЕКОМЕНДУЕТСЯ добавить подписанный обеими сторонами договор о согласии переписки, передачи данных и получения Notices of Eviction по средством email.

The landlord and tenant agree to receive the following notices and documents by email at the email addresses shown above:

Если у вас есть на руках эти  3 -4 подписанных документа, вы можете считать, что ваш пакет документов близок к совершенству.

В случае необходимости пройти через систему Landlord and Tenant Board («Борд») нужно помнить, что вышеуказанный пакет документов может спасти вам время и нервы. По новым правилам, вы должны предоставить ответчику и Борду документы, которые вы планируете использовать во время процесса за 7 дней до слушанья. И, если у вас есть согласие на получение документов по email, то вы себе сэкономите время. Борд также принимает Evidence by email: LTB.evidence@ontario.ca.  Если у вас слишком большой файл и его невозможно отправить одним письмом, то отправьте столько писем, сколько необходимо, чтобы переслать все документы, фото, видео, которые вы хотите предоставить для рассмотрения в Борд. Обращаю ваше внимание, что сам факт того, что вы все отправили в Борд, ещё не значит, что Борд учтет то или иное доказательство при решении вопроса. Вам нужно представить документ вниманию судьи во время заседания.

Когда же мы обращаемся в Борд за помощью? – Существует 2 пути: Fault eviction and No Fault eviction.

Fault Eviction – квартирант виновен. Он/она не платит рент, или нанес внушительный ущерб состоянию дома, не оплачивает коммунальные услуги, не поддерживает чистоту, что привело к появлению крыс/мышей/тараканов, ведет нелегальный бизнес.

No Fault Eviction – квартирант невиновен. Владелец продаёт дом, и покупатель хочет жить в нем сам или Владелец решил вернуться в своё жилье сам.

В первом случае Владельцу надо доказать, что квартирант повинен в нарушении закона и невыполнении своих обязанностей. Тогда Борд выдаст решение на выселение.

Во втором случае Владельцу надо доказать, что, либо покупатель, либо Владелец лично “in a good faith”, желает въехать в дом и жить там, как минимум, 12 месяцев. С 1 сентября 2021, если Владелец подаёт заявление на выселение, потому что сам хочет вселиться, ему необходимо предоставить сведения в Борд обо всех своих жилых площадях и информацию за последние 2 года о случаях выселения Владельцем из принадлежащей ему жилплощади предшествующих Квартирантов по той же причине.

Позже по данному делу Квартирант может подать иск, утверждая, что был выселен “in bad faith”. Если квартирант докажет “bad faith”, то Владельцу могут присудить выплату компенсации, равную годовому платежу. Например: Квартирант платил $1,000 в месяц – значит штраф будет не менее $12,000. Бывший Квартирант имеет право подать иск против владельца в течение 2-х лет.

Будьте аккуратны с Affidavits. Affidavits – это утверждение, принесённое под присягой. Если подано заведомо фальшивое утверждение, то можно получить штраф в размере $50,000 для физического лица и $250,000 для юридического.

Продолжая говорить о требованиях к заявлениям на выселение для собственного пользования или пользования покупателя, мы должны напомнить, что владелец ОБЯЗАН заплатить квартиранту компенсацию, равную месячному платежу, и эта компенсация должна быть уплачена в течение 60 дней с момента подачи квартиранту N12.

С 1 сентября 2021 Борд имеет эксклюзивную юрисдикцию над любыми отношениями Квартирантов и Владельцев как во время отношений, так и после их завершения. Теперь Small Claims Court Владельцу не товарищ. Все иски, даже после того, как квартирант съехал, теперь будут рассматриваться только самим Бордом.

Новшество и плюс Владельцам, появившиеся с новым законом: теперь можно требовать присуждения Квартиранту компенсации за моральный ущерб, а не только за физический ущерб. Следующий плюс: теперь можно не только выселить за неуплату коммунальных услуг, но и получить решение о принуждении квартиранта оплатить задолженность.

Как же теперь все будет происходить, если Квартирант съехал, а Notice of Impending Hearing должен быть доставлен бывшему Квартиранту? Борд в доставке приглашения на слушанье участвовать не будет. Это входит в обязанности Владельца. И тут, вам, как палочка-выручалочка, пригодится в указанное в самом начале статьи, подписанное соглашение на получение важных документов по email.

Закон меняется, меняются требования. Прежде, чем действовать, ознакомьтесь со всеми правилами или обращайтесь к нам за консультацией.

Мы оказываем услуги, связанные с конфликтами между квартирантами и владельцами.