Недвижимость
Пять советов инвесторам в 2021 году
Наконец-то ушёл в историю не самый приятный 2020 год. Однако полученный с ним опыт учит нас новым подходам как в оценке реальных жизненных ценностей (здоровье, семья, права человека), так и в понимании нашей экономической ситуации. Именно о ней мне хотелось бы поговорить.
Прежде всего отмечу, что многие наёмные работники (независимо от уровня оплаты их труда), а также владельцы малых бизнесов хорошо почувствовали иллюзорность кажущейся стабильности их финансового положения. Становится очевидной неразумность полагаться только на один источник дохода, особенно в условиях включённого правительством печатного денежного станка. Поэтому также остро встаёт вопрос о защите наших накоплений – об инвестировании. Именно на пути инвестирования можно эффективно решить указанную двуединую задачу – создать дополнительный источник дохода и защитить стоимость ваших денег.
Итак, вот мои советы, которые, я считаю, помогут вам в этом.
- CashFlow:
Никогда не покупайте недвижимость с отрицательным CashFlow.
CashFlow является одним из важнейших компонентов эффективного инвестирования в недвижимость, поскольку он:
- является дополнительным источником дохода;
- позволяет сохранить недвижимость в случае колебания цен на неё;
- может служить для покрытия непредвиденных расходов (ремонт, простой дома, изменения процента на мортгидж);
- дает возможность получения новых мортгиджей и кредитных линий, поскольку положительный CashFlow добавляется к вашему доходу, а отрицательный – вычитается из него.
- First Time Home Buyer House
Следует покупать дома из категории “FirstTimeHomeBuyer”.
Такие дома являются наиболее ликвидными, так как их легче продать или сдать в аренду. Кроме того, они быстрее всего растут в цене в случае роста рынка недвижимости. И они же лучше держат цену в случае его падения.
Каждый город имеет свой ценовой диапазон домов данной категории. Например, сегодня в Бэрри это дома от $500,000 до $700,000, в Ричмонд Хилле – небольшие дома и таунхаусы в пределах $800,000 – $1,000,000.
А теперь взгляните на любопытный факт: таунхаус стоимостью $500,000 в Бэрри сдают за $2,000, таунхаус же стоимостью $800,000 в Ричмонд Хилле – за $2,600 – $2,800. Вполне очевидно, что первый вариант относительно прибыльнее. Зачастую – как аргумент против этого – утверждают, что цены в центре растут быстрее. Однако, при детальном рассмотрении оказывается, что если даже абсолютный прирост цен в центре и больше, чем на периферии, то в процентном отношении к стоимости недвижимости побеждает периферия.
- Multiple streams of income
Покупайте дома, которые обеспечивают более, чем один источник дохода, например, дуплексы, триплексы. Используйте возможности переоборудовать подвал или гараж в дополнительную квартиру, построить на заднем дворе еще один дом – сейчас это разрешается во многих местах. Недвижимость такого рода имеет огромные преимущества:
– существенно увеличивает ваш доход;
– при выезде одного из жильцов вы получаете хотя бы 50% дохода, а не 0% –
в противном случае;
– облегчаются условия финансирования, поскольку увеличивается отношение дохода к банковскому долгу;
– такая недвижимость лучше удерживает свою цену в условиях нестабильного рынка.
- Suburb vs Megapolis
Покупайте на периферии.
В настоящее время периферия Торонто переживает небывалый рост, который многие связывают только с пандемией COVID-19. Безусловно, вредный вирус обратил в бегство очень многих людей из крупных городов, что способствовало разогреву рынка жилья на периферии. Однако этот процесс стал заметно усиливаться в течение, как минимум, последних 10 лет, и за истекший период стоимость домов на периферии утроилась.
Каковы же основные факторы, обусловившие данный процесс?
- многие из поколения бумеров, которое выходит на пенсию, продают свои дома, освобождаются от мортгиджа и переезжают подальше от центра;
- Большинство из поколения миллениалов (или эхо-бумеры), которые уже обзавелись семьей, детьми и собакой, но не могут приобрести дорогое жилье в GTA, также переезжают дальше от центра, чтобы купить просторный дом с задним двором;
- инвесторы, стремящиеся приобрести недвижимость с положительным CashFlow. Дело здесь в том, что при вдвое более дорогих ценах на покупку жилья в центре по сравнению с периферией, различие соответствующих арендных выплат не столь велико. Кроме того, многие муниципалитеты разрешают легализацию бейсментов, а некоторые даже поощряют это, предоставляя безвозвратные ссуды. В результате доходность инвестиций возрастает на десятки процентов;
- развитие транспортной инфраструктуры. Так, уже сейчас поезд GO доставит вас в Бэрри, Китченер, Гамильтон и Ниагару, и продолжают строиться всё новые трассы. Шоссе 404 дотянулся до Кесвика, а шоссе Линкольн соединил HamiltonMountainс шоссе 403 и так далее;
- правительство выделяет огромные средства на создание рабочих мест в периферийных районах. В то же время реализуются весьма крупные проекты финансовых и деловых центров в Воне и Миссиссауге, что позволит значительно сократить затраты времени работников на дорогу как жителям периферии, так и Торонто;
- массовая работа на “удалёнке”. Этот процесс начался задолго до пандемии коронавируса. Ещё Юваль Харари в своей книге “HomoDeus” предсказал, что всё более широкое использование новых технологий и интернета приведёт к вытеснению и замене многих традиционных профессий и специальностей, в результате чего до 45% работников трудоспособного возраста останутся без работы. Пандемия лишь ускорила переход на “удалёнку”.
Многие компании израсходовали весьма значительные средства на построение инфраструктуры для удалённой работы. Однако экономическая и социальная эффективность этих затрат не вызывает никаких сомнений, поскольку:
- Достигается существенная экономия за счёт замены дорогостоящих офисов в центре города на меньшие по площади в более дешёвых районах мегаполиса.
- Компании получают возможность привлекать на работу высококвалифицированных специалистов вне зависимости от места их проживания.
- Но главное – это не поддающаяся никакой денежной оценке ежедневная экономия времени работников на дорогу – от 2-х до 3-х часов, что, безусловно, найдёт своё выражение как в улучшении внутрисемейных отношений, так и в более плодотворной работе.Ещё в 2010 году я, будучи программистом, определённое число дней работал из дома.
Всем нам необходимо ясно понимать, что реальность изменилась бесповоротно. И если кто-то наивно полагает, что со временем ситуация вернётся на прежние рельсы, и нет необходимости что-либо менять, его ждёт, в конечном счёте, горькое разочарование. Обращение к историческому анализу развития процесса производства позволяет выделить в нём следующие одна за другой технологические эпохи: индустриализацию, копьютеризацию, виртуализацию. Именно вхождение в эпоху виртуализации и составляет суть нашего времени.
И, наконец-то, мы добрались до 5-го совета! На мой взгляд, это главный,
самый важный совет, использование или неиспользование которого лежит в основе разделения людей на “богатых” и “бедных”. Зачастую люди просто не
понимают его экономической сути, боятся, и в результате отказываются идти по
пути достижения финансовой свободы и полного благосостояния. “Богатый”
человек работает не ради денег, как “бедный”, а ради интереса или для
удовольствия, и если захочет, может совсем бросить работу и заняться
каким-либо хобби. Итак, совет номер 5:
- Debts
Не инвестируйте свои деньги.
Мой совет вовсе не означает, что я призываю вас отправиться к близким или дальним родственникам и друзьям с просьбой о займах. Для этих целей существуют различные банки, фонды и частные заёмщики, которые с полным удовольствием предоставят вам необходимые суммы, поскольку на этом они зарабатывают.
Нас учат все: школа, средства массовой информации, правительство, вся общественная система – “Не живите в долг”. Простите, однако, а как вы сами живёте? Каков внутренний долг в США, в Канаде, в Европе? Именно долги продвигают производство вперёд и обеспечивают экономический рост и подъём благосостояния народа. Именно долги помогут и вам перейти в новое качественное состояние – в позицию “богатого” человека. Ссуды не желательны в тех случаях, когда речь идёт о приобретении, не приносящем дохода, например, покупка машины, поездки, дома для своей семьи и т.д.
Для лучшего понимания сказанного давайте рассмотрим следующий пример. Возьмём среднестатистическую семью, имеющую дом за $1,000,000 и остаток мортгиджа в $300,000. Эта семья не богата наличностью, однако готова к решительным действиям, понимая, что сколько ни работай, не получится отложить на старость приличную сумму.
Стандартная стратегия инвестирования
Первое что нужно сделать нашей семейной паре это:
- Рефинансировать свой дом. 80% LTV даст нашей семейной паре новый кредитное ограничение в размере $800,000 (1,000,000*80%), то есть появилась новая кредитная линия в $500,000 c интересом 2.95 процентной ставки. Итак, у них появляются свободные $500,000 и отныне принцип выплаты мортгиджа не будет главной целью их жизни: семейный дом стал источником средств для будущих инвестиций в недвижимость.
Инвестировать в первый дом. Я рекомендую сфокусироваться на 2-3х комнатных домах с бейсментом, пригодным для создания дополнительной квартиры. Такого плана дома стоят от $550,000 до $750,000 в зависимости от типа и размера дома. Возьмем для примера дом, купленный мной недавно. Это 2-х комнатное бунгало с двумя гаражами и законченным бейсментом, и он был приобретен мной за $667,000.Этот дом легко переделывается в 2-3-х комнатный дом на 1-ом этаже, который сдается за $1950 . В дополнение к этому переделывается бейсмент под вторую квартиру. На это будет потрачено около $40,000-$50,000. Бейсмент будет сдан в аренду за $1600 после того, как строительство будет завершено. Рассмотрим цифры.
ЗАТРАТЫ на дом:
| Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ) | Оплачивает арендатор |
| Налоги | $340 в месяц |
| Страховка | $100 в месяц |
| Выплаты по мортгиджу | $2,020 в месяц |
| Процент на инвестируемые деньги (первоначальный взнос и ремонт) | $440 |
| Итого затраты | $2900 |
ДОХОД:
| Рента | $3,550 в месяц |
| CASH FLOW | $650 в месяц |
| Mortgage principal | $1000 |
При этой стратегии вы уже зарабатываете $7,800 в год, и ваш мортгидж выплачивается на сумму $12,000 в год. Если цена дома вырастет всего на 6% (среднестатистический рост цен на недвижимость), то это означает дополнительная, пока конечно виртуальная прибыль, в $42,000 ( дом стал дороже). То есть при этом сценарии вы заработаете $62,000 в год при инвестиции 0. То есть вы зарабатываете чужими деньгами еще больше. Даже если цена дома не вырастит, то ваша прибыль составит $20,000 в год. А если цена дома выростит не на 6% а на 10% или больше. Например в этом году ценына дома в Бэрри выросли на 36%. То ест; люди заработали сотни тысяч долларов инвистируя чужие деньги.
И пока вы не поймете, что именно долгами зарабатываются большие деньги, вы будете бегать по кругу, зарабатывая и расходуя одни и те же деньги.
.
.
.
Таков мой подход к сути и целям инвестирования. Вы вольны его принять или отвергнуть. Только вы принимаете решение о выборе дальнейшего пути. Здесь я искренне постарался лишь помочь вам сделать именно тот выбор, который реально приведёт вас к желаемому результату – стать “богатым” человеком, изменить к лучшему вашу жизнь и жизнь ваших детей. Тем более, если вы не из богатой семьи, то почему бы именно вам не начать и создать такую семью?!
В нынешнее время экономика находится в очень сложной ситуации: падают бизнесы, усиливаются безработица и инфляция, сокращается валовой внутренний продукт. Сама обстановка требует принятия самых неотложных мер всем субъектам экономики, вплоть до уровня отдельного работника. Это следует нам ясно понимать. . . . . В следующий раз мне хотелось бы продолжить начатый разговор и поговорить конкретно о дальнейших шагах в увязке с насущными требованиями времени. Это состоится на моём семинаре в четверг 14 января в 7 часов вечера. Пойдёт речь и о недвижимости, а также о золоте, серебре и таких странных и непонятных биткоинах. Эти слова всё чаще будут встречаться нам в повседневной жизни, и не следует этому удивляться. Время не ждёт, оно торопит: пора двигаться в путь! Те, кто пока сидит в зале ожидания на вокзале, выбирая подходящий поезд, могут проиграть: а вдруг отходящий состав был тем самым последним наилучшим?
Я сердечно поздравляю всех моих клиентов и читателей с наступившим Новым Годом! От всей души желаю вам счастья, успехов и самое главное – крепкого здоровья в этом, 2021 году! И напоследок ещё одно пожелание: возьмите вашу жизнь в свои руки и не надейтесь на русское “авось”.
0 comments