Владелец- Корпорация Vs Владелец – Физлицо: прерывание аренды для собственного пользования

By ELINA VASILIEVA | May 10, 2022

Владельцем жилья может быть физическое лицо, а может быть корпорация.

Очень часто жилье покупают на имя корпорации. В этом есть свои плюсы, и они связаны так или иначе с налоговой системой Канады. Плюсы есть и в получении ипотеки.

Арендный бизнес будет успешен, если у владельца нет намерения в будущем выселить квартиранта, чтобы вселиться самому или вселить своих детей.

В чем же проблема?

В законе прописано, кто имеет право оповещать квартиранта о выселении для собственных нужд. Это может сделать только Владелец-физлицо. Почему? Логика проста. По данной повестке владелец может прервать аренду, чтобы вселиться самому или вселить детей, или вселить родителей. Корпорация лишена такой возможности, ввиду отсутствия детей и необходимости в месте проживания.

Таким образом, Владелец, перед тем как купить дом, должен спросить себя: «Нужно ли мне будет жилье в будущем для собственных нужд/пользования?» Если ответ отрицательный, то смело можно покупать дом на имя корпорации. Если же ответ положительный или есть сомнения, то здесь надо взвешивать все «За и Против», связанные с покупкой и с дальнейшими возможными разногласиями с квартирантами.

Есть ли выход из ситуации?

Я вам расскажу одну реальную историю.  Некая маленькая корпорация (один владелец) покупает жилье на свое имя и сдает жилье квартиранту. Через несколько лет дети владельца корпорации подрастают и хотят жить отдельно от родителей. Чтобы удовлетворить желание детей, владелец направляет повестку N12 «прерывание аренды для собственного пользования» и указывает себя – индивидуала как владельца. Данная повестка была подана в марте с окончанием аренды в мае. За этот промежуток времени владелец проконсультировался с адвокатом, где выяснил, что корпорация не может выселять квартиранта по причине необходимости в личном проживании. Для этого владелец должен перевести недвижимость с корпорации на себя.

Недолго думая, владелец корпорации продает жилье самому себе за номинальную сумму. На момент суда он владеет недвижимостью как физлицо. Но! Квартирант усомнился в честных намерениях владельца и выяснил, что жилье было продано после того, как извещение о прекращении аренды было доставлено квартиранту. Данная информация была предоставлена суду, и суд постановил, что извещение противоречит закону и владелец его нарушил, аренда жилья не была прекращена, квартирант остался жить, а прошение владельца было отклонено.Вывод. Если владелец – корпорация, то использование формы N12 невозможно; если нужно использовать N12, то сначала необходимо перекупить жилье у компании и только потом вручить извещение. И напоследок, покупка и продажа жилья у себя самого через свою корпорацию, не должны быть за номинальную стоимость – данный факт тоже может вызвать подозрение о чистых намерениях владельца.