Недвижимость
Как заработать на инвестициях в недвижимость в любом возрасте
В настоящее время мировая финансовая система, по мнению ведущих специалистов, находится в самом начале глубокого и всеобъемлющего кризиса. Безусловно, COVID-19, создавший во многих отношениях новую реальность окружающего нас мира, послужил основным триггером указанного процесса. Его негативное влияние на экономику и, в конечном счете, на каждого из нас не вызывает сомнений.
Но по какому сценарию развернутся события в экономической жизни Канады? Начнется ли массовая безработица, сопровождаемая банкротством многих бизнесов и растущей инфляцией? Что произойдет с рынком недвижимости и т.д. Пока вопросов больше, чем ответов. Пусть правительство решает эти проблемы на макроэкономическом уровне, поскольку в его руках соответствующий инструментарий.
А что же делать нам, обычным предпринимателям, бизнесменам и инвесторам? Прежде всего, не следует поддаваться панике. Для подавляющего большинства людей кризис является пугающей проблемой, но для немногих креативных личностей он открывает новые перспективы. Именно в этом ключе сегодня мне хотелось бы поговорить о том, как недвижимость может стать основой финансовой независимости личности практически в любом возрасте и при любой экономической конъюнктуре.
Для начала отмечу основные факторы, необходимые для успешного инвестирования:
- Правильно подобранная команда профессионалов.
- Оптимальный выбор наиболее перспективных районов.
- Формирование наилучшей персональной стратегии инвестирования.
- Использование заемных денег.
- Отказ от убыточных проектов с сомнительным будущим.
Приведем аргументацию значимости данных факторов.
- Несмотря на то, что исключительная важность вопроса подбора команды специалистов никем не подвергается сомнению и по этой теме существует множество различных полезных материалов, практика постоянно свидетельствует о том, что многие инвесторы с опозданием, а подчас и слишком поздно, осознают значимость проблемы, лишь столкнувшись с негативными последствиями непрофессиональных решений. Здесь можно провести аналогию с отношением к нашему собственному здоровью или к здоровью наших детей, когда мы оказываемся перед серьезным выбором в методах лечения и, конечно, предпочтем мнение авторитетного профессора совету малоизвестного врача.
Так же и с инвестированием, когда вы доверяете большие суммы специалистам в расчете приумножить свой капитал. А как решить, может ли данный специалист (риэлтор, мортгидж-агент, бухгалтер, адвокат) реализовать ваши надежды и стремления? Ответ прост и очевиден – да, если это профессионал, который сам успешно инвестирует.
- Перспективный район должен соответствовать направлениям инвестирования. Так, например, если вы инвестируете в студенческое жилье, то университет или колледж должны находиться от него не более, чем в 15-ти минутах ходьбы. Если же речь идет о доме, предназначенном под сдачу семье, следует обратить особое внимание на расположение детских учреждений, на транспортные коммуникации, предприятия торговли, питания и услуг. При этом всегда следует учитывать планы по развитию данного района.
- Оптимальная персональная стратегия строится с учетом как короткого, так и длительного сроков инвестирования. Одновременно предусматривается возможность “безболезненной” стратегии выхода в случае возникновения нежелательных обстоятельств. Подчеркну особую важность правильной разработки финансового плана и получения мортгиджа, которые комплексно учитывают и банковский процент, и штрафы при расторжении, и порядок обращения при выборе первого, второго и последующих банков.
- Использование заемных денег – мортгиджей и кредитных линий – особенно в нынешних условиях “дешевых” денег это, бесспорно, совершенно правильная тактика. Стараемся сберечь свои наличные для более целесообразного использования.
- Этот пункт выражает обязательное требование о том, чтобы ваша недвижимость обеспечивала CASH FLOW практически с момента ее приобретения. Таким образом, во-первых, вы сможете удлинить инвестиционный период и получить основной доход на росте цены недвижимости; а во-вторых, банки охотнее пойдут к вам навстречу при выдаче очередных кредитов, поскольку доказана прибыльность ваших предыдущих инвестиций.
Стратегии для любого возраста
Стратегия для 20-30 летних
Возьмем обычную молодую пару начинающих специалистов. Они, возможно, недавно поженились или решили иным способом вместе строить свое светлое будущее. Но мы понимаем, что при нынешнем состоянии экономики и уровне налогов среднестатистическая трудовая карьера не сулит особо радужных перспектив. И так, начнем.
Предположим, что у такой усредненной пары есть:
- Сбережения в размере $40,000.
- Суммарная зарплата $100,000 – $120,000 в год.
Допустим, они покупают дом за $550,000, в котором будут жить сами и сдавать бейсмент. Обратимся к цифрам:
House price | $550,000 |
Invested money | $30,000 |
Renovations | $45,000 |
Mortgage (include renovations) | $582,400 |
Property tax | $350 |
Utilities | $350 |
Insurance | $100 |
Rent basement | $1500 |
Mortgage payment | $2450 |
Cash Flow | -$1750 |
Mortgage Down | $1600 |
Total | -$150 |
Как мы видим, наша молодая пара приобрела жилье и живет в нем практически бесплатно. Они сделали первый шаг.
Проходит 3 года, и при среднем росте цен 6% в год мы получим следующий результат:
House price | $700,000 |
Mortgage old | $526,000 |
New mortgage | $560,000 |
Mortgage payment | $2070 |
Utilities | $350 |
Rent basement | $1600 |
Tax and insurance | $450 |
Cash Flow | -$1270 |
Mortgage Down | $1200 |
Total | -$70 |
Перефинансируя свое жилье, они смогли получить деньги на следующий дом.
Теперь, сдав верхнюю часть своего первого дома, они покупают второй дом.
2nd house | 1st house | |
House price | $700,000 | $700,000 |
Invested money | $50,000 | |
Mortgage | $728,000 | $560,000 |
Utilities | $350 | $350 |
Insurance | $100 | $100 |
Property Tax | $380 | $380 |
Rent basement | $1700 | $1600 |
Rent upper level | 0 | $2000 |
Mortgage payment | $3060 | $2070 |
Cash Flow | -$2190 | $700 |
Mortgage down | $2000 | $1200 |
Total | -$190 | $1900 |
Таким образом, всего через 3 года наша пара не только имеет “бесплатное” жилье, но и получает заметную прибыль.
Проходит еще 3 года:
3rd house | 2nd house | 1st house | |
House price | $840,000 | $840,000 | $840,000 |
Invested money | $168,000 | ||
Mortgage | $672,000 | $660,000 | $503,000 |
Utilities | $400 | $400 | $400 |
Insurance | $120 | $120 | $120 |
Property Tax | $380 | $380 | $380 |
Rent basement | $1900 | $1800 | $1700 |
Rent upper level | $2200 | 0 | $2120 |
Mortgage payment | $2480 | $3060 | $2070 |
Cash Flow | $720 | -$2160 | $950 |
Mortgage down | $1450 | $2150 | $1300 |
Total | $2170 | -$10 | $1900 |
Итак, всего за 6 лет наша пара смогла купить 3 дома, иметь бесплатное жилье и зарабатывать $4060 в месяц. С такими темпами они могут стать финансово независимыми уже через 10 лет. Вышеприведенные расчеты нами даны с учетом среднегодового роста цен 6% (согласно статистике, за последние 46 лет). Если же взять последние 12 лет, то статистика дает 8% подорожание, так что принятый нами показатель весьма консервативен. Однако, и при условии, что цены не будут расти, подобная стратегия возможна путем накопления всего $60000 для следующего дома.
Есть много различных стратегий достижения желаемого результата. Все дело за вами – за вашим желанием и решимостью его добиться. Не существует недостатка денег, времени, опыта. Есть только одно – умение или неумение перестроить свое мышление для принятия правильного решения, и тогда, словно по волшебству, все необходимое вдруг появляется, да еще и в избытке.
В следующей статье, мы поговорим о стратегиях для 40-летних, 50-летних, 60-летних. Не существует ограничения по возрасту, а недостаток знаний мы легко устраним.
0 comments