На повестке дня – дуплекс

By Alex Moshkovich | August 6, 2021

Сегодня конвертирование дома на одну семью в дом на две семьи становится все более  популярным. Такой дом называется, как правило, дуплексом. Инвесторы очень любят эту практику, которая значительно увеличивает доход от аренды и позволяет минимизировать риски инвестиции. Обычно вторая квартира добавляется в бейсменте (подвале дома).

В прежние времена бейсмент нередко был темным, грязным и затхлым подвальным помещением с низким потолком. Нынешние бейсменты выглядят зачастую не хуже основного этажа. Это важно с психологической точки зрения, чтобы у их жильцов не возникало ощущения, будто бы они взрослые дети, живущие в подвале у родителей.

В последнее время отмечается рост арендующих жилье на длительный срок. Изменилась и  демография арендаторов: мы наблюдаем рост спроса со стороны семей со средним доходом,  потому что цена на покупку дома не соответствует их желаемому району, и они не готовы или не хотят переезжать дальше. Независимо от того, хотят ли они быть рядом с работой, транспортом или детской школой, есть много людей, которые не собираются переезжать, чтобы позволить себе купить дом. И когда растет спрос на аренду, естественно, увеличивается спрос и на другие опции.

Кому-то нравятся квартиры в высотных зданиях, другие предпочитают иметь меньше соседей, место для парковки рядом с домом и какой-то дворик.

Но многие не могут позволить себе снять целый дом. Итак, дома с двумя квартирами (дуплекс) стали отличным решением для многих семей.

А для инвесторов дуплексы могут значительно увеличить CASH FLOW. Однако найти готовые дуплексы очень непросто. Хорошая новость заключается в том, что наша команда добилась большого успеха, конвертируя обычные дома в дуплексы. Мы построили целую систему, позволяющую инвестору реализовать такой проект, даже если он первый раз инвестирует и не имеет никакого опыта. Система работает безотказно!

Чаще всего вторичные квартиры добавляют в подвалах частных домов. В некоторых домах уже имеется подвальная квартира, однако не каждая такая квартира является законной. Юридическое легализирование вторичных апартаментов очень важно:

• Вы устраняете риск того, что сосед или арендатор пожалуются городу, и вас заставят все равно это сделать или наложат большой штраф.
• Поддерживает хорошие отношения с городом, кредиторами и страховщиками (это может быть выгодно для будущих инвестиций).
• Снижает вашу ответственность и позволяет не скрывать юридически признанную единицу при выставлении недвижимости в аренду или на продажу.
• Увеличивает стоимость недвижимости.

И вообще, когда вы прилагаете дополнительные усилия, чтобы улучшить ваш объект инвестирования, вы можете привлечь лучших арендаторов и получить более высокую арендную плату. А это того стоит.

Обычно стоимость аренды квартиры в бейсменте составляет примерно 80% от верхней квартиры.

Конвертирование дома в дуплекс: требования и процесс

Далеко не каждый дом соответствует критериям города или провинции для конвертирования в дуплекс. Поэтому, прежде, чем вы начнете подыскивать дом с намерением добавить дополнительную квартиру, вам следует знать несколько вещей.

Во-первых, вашей дополнительной квартире нужен вход. Он может быть отдельным или общим, но главное – для каждого арендатора необходим четкий и удобный план входа к себе в дом. Вы можете добавить вход, если его нет, но это требует больших затрат труда и денег.

Во-вторых, вы должны соблюдать провинциальные строительные нормы и правила. Это включает в себя критерии строительства, пожарной безопасности и электричества. Важно нанимать  агентов  и строителей, которые хорошо знают эту работу и могут безукоризненно ее выполнить (с первого раза!).

Вот некоторые требования строительных норм и правил, которым вы должны следовать:

• Высота потолка
• Противопожарное разделение квартир
• Окна (для эвакуации и освещения)
• Минимальный размер квартиры
• Пожарная сигнализация и сигнализация CO

Например, в любом доме 5 лет и старше высота потолка в бейсменте должна составлять 6 футов 5 дюймов. Это высота готового потолка, поэтому, если вы измеряете недостроенный подвал, оставьте достаточно места для потолка и пола. Во многих старых домах такой высоты нет. Многие инвесторы успешно увеличили эту высоту, выкопав или подняв дом, но и то, и другое требует много труда и денег (выполнимо, но не для всех).

Окна и естественное освещение  тоже имеют огромное значение и не только из за требований к коду, поскольку люди не хотят жить в темнице! Не соглашайтесь на минимум. Большие окна, которые пропускают естественный свет в цокольный этаж, являются отличительной особенностью продажи. Опять же, лучший ремонт чаще приводит к лучшим арендаторам и арендной плате.

Полезный инструмент: перейдите на сайт Ontario.ca/page/add- second-unit-your-house, чтобы найти подробный PDF-файл, опубликованный правительством Онтарио, со всеми необходимыми требованиями для провинциальных зданий.

Кроме этого, есть муниципальный устав. Обычно он включает в себя зонирование, требования к парковке, размеру квартиры, размеру участка и количество спален.

Перед тем, как отправиться на поиски недвижимости, важно ознакомиться с зонированием города и уставом. Это знание поможет вам выявить немало важных тонкостей еще до начала работы и сэкономить ваше время. Например, если дом находится в зоне, в которой не разрешены дуплексы, то вы можете смело двигаться дальше.

Однако, если собственность не полностью соответствует точным муниципальным требованиям, это не означает, что сделка автоматически отменяется. Так, если объект проходит по всем требованиям, за исключением того, что парковочное место немного меньше, чем требуется, вы можете подать заявку в городскую администрацию на внесение незначительных поправок . Это потребует времени и некоторой работы, но может дать вполне реальный результат. Ваш опытный агент – отличный источник информации о том, что подойдет, а что нет для дуплекса в разных муниципалитетах.

Еще о чем следует подумать?

Если дом соответствует минимальным требованиям для включения дополнительной квартиры, необходимо помнить еще о нескольких вещах. Планировка цокольного этажа. На данный момент «оптимальная» планировка подвала – это открытая концепция.

Вы также захотите рассмотреть проект со стороны звукоизоляции, но вы не собираетесь заглушать весь шум. Вот почему важно правильное взаимное расположение соответствующих комнат обоих этажей. Идеально иметь кухню над кухней, спальню над спальней и т.д.

Отопление и охлаждение. Есть ли в доме достаточная мощность отопления и охлаждения, или они нуждаются в модернизации?

Емкость водопровода и электрическая мощность. Сколько электричества и сантехники вы добавляете? Возможно, вам придется модернизировать линию водоснабжения, входящую в дом, и, возможно, вам придется модернизировать панель выключателя до 200 ампер.

Качество воздуха. Это должно быть сухое место. Осмотр дома может предупредить вас о возможной влажности и трещинах.

А теперь – действовать!

Как только вы нашли дом, самое время действовать. Нанять квалифицированного дизайнера / архитектора, подать заявку на разрешение, получить утвержденное разрешение, выполнить ремонт и провести инспекции, получить отчет и зарегистрировать вторую квартиру в городе (получить подтверждение от города, что они регистрируют в качестве второй юридической единицы, даже если это по электронной почте).

В настоящий момент качество подвальных единиц, которые добавляют наши инвесторы, такое же высокое, как и для верхних / основных единиц. Мы видим каменные столешницы и бытовую технику из нержавеющей стали на кухнях. Они не обязательно должны быть высшего сорта, но обязательно – красивыми, прочными и нейтральными.

Если вы думаете о покупке или добавлении дополнительной квартиры в дом для одной семьи, свяжитесь со мной, и мы назначим встечу, чтобы построить оптимальную стратегию и начать действовать. Также можно выбрать подходящее время для бесплатной консультации на сайте FreeMeetings.ca