На сколько снизятся ставки?

By Alexander Moshkovich | January 28, 2024

1)   Макрокомментарий: обновление прогноза ставок

Давайте начнем с обновленной информации о рыночных ожиданиях по ставке Банка Канады на 2024 год. Как вы можете видеть ниже, последние прогнозы по-прежнему предусматривают первое снижение ставки, скорее всего, на мартовском заседании с приостановкой в апреле, прежде чем снижение продолжится в течение лета. Рынки сейчас ожидают, что ставка к концу года составит 3,5% против 3,75% в прошлом месяце и 4,25% в ноябре:

Фиксированные ставки по ипотечным кредитам продолжают свое удручающе медленное снижение. Ставки со скидкой сейчас находятся в диапазоне 5,2%, а по некоторым застрахованным ипотечным кредитам ставка значительно ниже 5%. Судя по форвардным прогнозам, похоже, что осталось еще около 50 б.п. от фиксированных ставок, чтобы привести их в соответствие с доходностью облигаций, которая снизилась на 90  б.п. по сравнению с октябрьскими максимумами:

Перспективы окончания текущего цикла повышения ставок вызвали растущий оптимизм в сфере                  недвижимости, сообщает Bloomberg.

Индекс перспектив недвижимости Nanos сильно вырос с минимумов начала ноября:

Учитывая умеренное снижение ставок и уверенность в восстановлении, неудивительно, что продажи домов            отскочат от безумно низких уровней, наблюдавшихся в конце 2023 года. В прошлом месяце я писал, что в следующем месяце следует ожидать скачка продаж на 10-20%. несколько месяцев, какое-то количество  высококвалифицированных покупателей, которые ждали в сторонке, снова начинают выходить на рынок. Предварительные оценки экспертов по недвижимости по всей стране показывают, что в декабре продажи с учетом сезонных колебаний выросли на 10% по сравнению с ноябрем. Это отличная новость, и нет никаких оснований думать, что ситуация не улучшится и дальше.

Но я хочу умерить любые ожидания скорого возвращения бума спроса после COVID. По моим оценкам, доступность в этом квартале демонстрирует заметное улучшение по сравнению с историческими минимумами в         третьем квартале, но все еще находится близко к худшему уровню за последние 30 лет:

Мы также можем смоделировать ежемесячные платежи по ставкам 5% и 4%. Они, конечно, лучше, но ставка в  4% означает, что выплаты по ипотеке по-прежнему на 62% выше, чем в 2021 году:

Таким образом, нам еще предстоит нарубить немало дров, чтобы вернуть доступность к тому моменту, когда       времена бума могут продолжиться.

Это может произойти позже, в 2024 году.

Это приводит нас к выводу, что, хотя спрос может и, скорее всего, незначительно улучшится, в конечном итоге              он будет ограничен реалиями ситуации с ценовой доступностью, а это означает, что предложение остается ключевой точкой опоры, на которой нам следует сосредоточиться по мере приближения к экономическому кризису.

2)   Рост продаж жилья в Торонто, новые предложения испаряются

Подсчет продаж домов на конец года показывает, насколько плохим был 2023 год для недвижимости Торонто. В 2023 году в этом мегаполисе было продано всего 66 000 домов, что является самым низким годовым показателем с 2000 года.

Но это зеркало заднего вида. Отдельные данные за декабрь показали, что продажи домов с учетом сезонных колебаний выросли на

21,3% в месячном исчислении с некоторыми корректировками в сторону повышения по сравнению с предыдущими 5 месяцами. Это самый большой ежемесячный прирост с апреля прошлого года.

Одно предостережение к этим данным: декабрь и январь всегда являются месяцами с самым низким объемом продаж домов в году в Канаде. Это также месяцы, на которые погодные явления могут больше всего повлиять. Плохая гроза или период хорошей погоды могут легко увеличить сезонно скорректированные продажи на 10% в месяц в любом направлении. Просто имейте это в виду, ища сигналы в данных в это время года.

Продажи выросли чуть более чем на 10% по сравнению с декабрем 2022 года, но весь этот прирост пришелся на сегмент односемейных домов, в то время как продажи квартир в 416 и 905 по-прежнему были отрицательными по сравнению с прошлым годом:

Что касается квартир, в декабре был зафиксирован самый низкий объем продаж с 2008 года:

Новые листинги испаряются.

Что касается новых предложений, то здесь в декабре произошло очень заметные изменения. Новые листинги в Торонто упали на 13% в месяц, что является самым большим снижением с февраля и вторым самым низким показателем за любой декабрь за последние 20 лет. И здесь снова наблюдаются явные различия между сегментами: число предложений квартир на 2% выше, чем в прошлом году, тогда как число предложений на одну семью упало на 8%:

В связи с ростом продаж и падением количества новых предложений рыночный баланс в прошлом месяце значительно ужесточился. Соотношение продаж к количеству новых объявлений подскочило с 38% (рынок покупателей) до 53% (нижний предел сбалансированного рынка) и это за один месяц! Это самое резкое улучшение за месяц, которое мы наблюдали с момента выхода из пандемии:

Рост запасов стабилизируется.

Один месяц не является тенденцией, но такая же ситуация наблюдалась весной 2023 года: резкое сокращение количества новых предложений и умеренный рост спроса привели к резкому ужесточению рыночного баланса, что привело к росту цен почти на 10% к концу лета.

Разница на этот раз в том, что количество активных листингов на 20% выше, чем в декабре прошлого года, так что есть немного больше буфера предложения, которым нужно пользоваться. Тем не менее это потенциальная  тенденция, которая может указывать на стабилизацию цен, ЕСЛИ она продолжится.

В настоящее время количество предложений квартир примерно на 30% выше, чем в прошлом году, в то время как количество частных домов выросло примерно на 5%:

Цены на жилье падают, но как долго?

Индекс цен на жилье с учетом сезонных колебаний упал на 1,3% в месяц и теперь упал на 15% по сравнению с рекордными максимумами. НО, если рынку удастся удержать текущий уровень баланса, перед весной это снижение цен уступит место неизменным или немного более высоким ценам.

Рынок кондо

Из приведенных выше данных должно быть ясно, что рынок квартир в настоящее время отстает. Это не должно вызывать удивления, учитывая важность инвесторов в этом сегменте и тот факт, что экономика  аренды вновь приобретенных квартир по-прежнему выглядит не очень хорошо.

В декабре ситуация с арендой немного улучшилась, но приобретенная сегодня квартира будет иметь отрицательный доход примерно в 1300 долларов в месяц, если ее финансировать под 80% LTV. Это очень грубые цифры, поэтому не надо делать поспешных выводов так как тенденция индекса более важна и дает некоторое представление об общих трудностях, с которыми сегодня столкнутся новые инвесторы при поиске активов с денежным потоком:

На рынке аренды в Канаде существует обычная сезонность: арендная плата обычно достигает максимума летом, а затем снижается поздней осенью и зимой. Но сезонное снижение арендной платы за квартиры в Торонто в этом году особенно заметно.

Это становится очевидным, если мы посмотрим на недавние сделки по аренде за прошедшую неделю, которые ранее сдавались в аренду в начале 2023 года.

Здесь мы сравниваем договоры аренды, разделенные почти ровно одним годом… то есть «медленное время» в 2023 году и «медленное время» сегодня. Если бы рынок аренды был настолько сильным, как многие считали, почему так легко найти жилье, сдаваемое в аренду по цене ниже прежней? Я думаю, что это говорит о арендной плате, которая на данный момент, возможно, достигла потолка доступности.

Помните, что на цены на жилье может влиять кредит (т.е. ставки и доступность ипотеки), но арендные платы в конечном итоге связаны с базовыми доходами и могут быть увеличены только до определенного предела:

Ясно, что некоторые потенциальные продавцы предпочли арендовать дома, а не выставлять их на продажу в слабом рынке, и это, возможно, начинает снижать спрос на рынке аренды.

Падение запасов незавершенного строительства.

Объемы незавершенного строительства в GTA упали на 1,1% м/м в ноябре из-за ускорения ввода в эксплуатацию квартир и сдаваемых в аренду площадей (еще одна причина небольшого спада на рынке аренды).

Еще раз хочу обратить внимание на резкое снижение начало строительства односемейных домов, которое я выделил на графике справа. Именно так формируются будущие кризисы. Сейчас это может не так ощущаться, но мы пошагово движемся в потенциально серьезную проблему с поставкой, которая может сделать эпизоды 2017 и 2021 годов не такими ужасными по сравнению с текущей ситуации.

В заключение я хотел бы добавить личные наблюдения. Начиная с последней недели декабря, рынок начал стремительно меняться. Я продал 5 объектов недвижимости за 10 дней, из которых 2 продались на аукционе (больше одного предложения). Недавно в Миссиссауге продали дом, на который пришло 86 разных предложений. Также активизировались инвесторы: мы практически ежедневно показываем дома, и к нашему приезду многие бывают проданы.

Цены на определённые дома поднялись, как минимум, на 10% за два месяца. Тем не менее, все ещё есть хорошие сделки, так как не все агенты и продавцы поняли, что стратегию продаж надо менять. Назревает вопрос, если такой ажиотаж уже сегодня, то что будет весной, когда начнут снижать ставки? Вот пример нашей последней сделки, которую продавал неопытный агент, даже не написавший, что это легальный дуплекс, с разделёнными счётчиками на электричество. Мы купили этот дом, как минимум, на $50,000 дешевле его реальной цены.

Как мы видим, пока что CASH FLOW отрицательный, хотя, в совокупности прибыль составляет $550 в месяц. Но давайте рассмотрим ситуацию, когда банковский процент снизится всего на 2%, и я взял для расчёта срок 5 лет, хотя это произойдёт намного раньше. Рост недвижимости составляет, в среднем, 6% за последние 50 лет, однако в последнее время он намного больше, и рост арендной платы на 2.5% в год. Посмотрим, что у нас вышло через 5 лет.

Теперь ежемесячный CASH FLOW составляет $1,275, а с учётом погашения ипотеки – и вовсе  $2,300 в месяц. То есть, – 17% годовых на инвестируемые деньги, а если принять во внимание выплаченную ипотеку и рост цены за 5 лет, что составит 322,000, то, поделив на инвестируемые деньги, получится 200% за 5 лет или 40% годовых, суммарная прибыль составляют 57% годовых.

Так делаются деньги на правильных инвестициях в недвижимость! Если у вас есть вопросы или вы хотели бы построить индивидуальную стратегию инвестиций в недвижимость, то запишитесь на 30-ти минутную бесплатную консультацию, и мы обсудим стратегию, которая подходит именно вам. FreeMeetings.ca И запомните: ваше благосостояние находится только в ваших руках, и никто за вас не решит эту проблему!