Перспективы рынка недвижимости Торонто в 2023 году

By Maxim Baginskiy | January 6, 2023

Наступил новый год, и сегодня я представляю мой прогноз рынка недвижимости Торонто в этом периоде. Как уже отмечалось в моих предыдущих статьях, имеются различные факторы, влияющие на рынок. Некоторые из них непосредственно воздействуют на баланс спроса и предложения, например, такие, как темпы строительства, увеличение численности населения. Эти факторы не могут меняться быстро, для их изменения требуются годы – поэтому их называют долгосрочными факторами. Другие же, такие как возможность дешёвого кредитования,   различные формы государственного регулирования – это краткосрочные факторы, способные менять рынок в ту или другую сторону довольно быстро.

Сегодня долгосрочные факторы явно указывают на то, что цены на жильё будут расти.  Иммиграция сегодня находится на рекордно высоком уровне, а темпы строительства, которые и так были недостаточны в последнее десятилетие, сегодня вообще упали до катастрофически низкой отметки. Большинство девелоперов, планировавших выйти в продажи в 2022 году, отложили проекты до лучших времён, так как резкое подорожание строительных материалов, поднявшиеся зарплаты рабочих, дорогое кредитование, увеличенные городскими властями сразу на 49 % Development Charges для нового строительства  и необходимость соблюдать введённые дополнительные условия строительства привели к тому, что его стоимость взлетела до небес. В данной ситуации для того, чтобы проект был рентабельным, новостройки надо продавать по довольно высоким ценам, иначе он просто не имеет смысла.

В то же время из-за высоких ставок кредитования покупатели взяли паузу, соответственно, по новым ценам быстро продать 75% проекта, необходимые для получения финансирования на строительство, сегодня очень тяжёлая задача, и начинать новые проекты очень опасно, так как, если не удастся продать проект быстро, придётся откладывать строительство, что приведёт к ещё большим расходам, и проект может стать нерентабельным. Из всех планировавшихся к выходу в 2022 году проектов в продажу вышло от силы 10% – это проекты крупных девелоперов, которые имели возможность не использовать кредитование полностью или использовать его лишь частично, заранее оплатив строительные материалы, и т.д.

Я не вижу предпосылок изменения ситуации в ближайшее время. В действительности выход такого ничтожного количества проектов – это полная катастрофа для принятой в 2021 году правительственной программы, направленной на строительство в следующее десятилетие такого количество жилья, которое бы сбалансировало спрос и предложение. Очередная попытка правительства провалилась уже в который раз. Понятно, что, если вовремя не начать проект, то примерно через 4 года, а это средний срок строительства многоквартирных комплексов, не будет готовых квартир. Это значит, что в будущем мы неминуемо столкнёмся с ещё большей нехваткой жилья, чем в предыдущие годы. Поэтому, как только спрос вернётся на рынок, резкий рост цен абсолютно неизбежен – то, что нас ждёт в долгосрочной перспективе.

Как я уже отметил, в ближайшие месяцы рынок не может существенно измениться. Резко поднятые ставки кредитования пока не очень справляются с инфляцией, и, хотя инфляция  опустилась на полтора процента от максимальных показателей середины прошлого  года, этого явно недостаточно. Экономика пока не впала в рецессию, а балансирует где-то на грани, и скорее всего, центральный банк Канады посчитает возможным ещё немного поднять процентную ставку. С большой вероятностью, это будет последнее поднятие ставки, но всё же остаётся риск ещё одного незначительного поднятия весной. По моему мнению, далее последует некоторое затишье, а с осени 2023 года ставка начнёт понижаться. Это не будет резкое понижение – скорее всего, опускать процентные ставки будут понемногу. В итоге, к середине 2024 года ставка составит около 3.0 %.

Касательно цен на недвижимость – я думаю, что они останутся приблизительно на сегодняшнем уровне в течении первого и второго квартала 2023 года. Далее они начнут понемногу отыгрывать назад, при этом вероятность того, что в 2024 году мы столкнёмся с сильным подорожанием цен, очень велика, так как на рынок неминуемо вернётся так называемый отложенный спрос, скопившийся за два года, а это огромное количество покупателей.

В 2022 году очень резко подорожала аренда, так как многим, кто раньше планировал покупку, из-за высоких ставок кредитования она стала недоступна, и им пришлось довольствоваться арендой. Статистика показывает, что сегодня на ренте живёт рекордное количество канадцев. Ситуацию с арендой усугубило и то, что по окончании пандемии в страну въехало большое число студентов и временных рабочих, имеющих рабочие визы, а среди этих групп много потенциальных арендаторов квартир. Я уверен, что в 2023 году подорожание аренды во всех сегментах рынка продолжится, и ситуация, когда стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем районе города будет более трёх тысяч долларов в месяц, уже не за горами.

Фактором, способным резко изменить рынок жилья, могло бы стать изменение сроков амортизации мортгеджей с 25 до, скажем, 40-45 лет. Это бы моментально перевело рынок недвижимости в горячую фазу. И, хотя этот вопрос поднимался в правительстве в середине прошлого года, на сегодня он как-то отошёл на второй план, и я не думаю, что это изменение  будет введено в ближайшее время. Правительство прекрасно понимает, что изменение сроков амортизации мортгеджа при сильной нехватке предлагаемой к продаже недвижимости моментально приведёт к очень серьёзному росту цен, а этого оно не хочет. В то же время, если высокие ставки кредитования останутся дольше, чем предполагается сегодня, то строительная индустрия полностью умрёт, потянув за собой все сопутствующие отрасли, а это уже чревато катастрофическими последствиями для экономики страны. Я считаю, что правительству рано или поздно всё-таки придётся изменить сроки амортизации мортгеджей, но сегодня эту козырную карта оно будет придерживать до последнего.

Высокие арендные ставки и отсутствие рент-контроля на новую недвижимость понемногу возвращают на рынок инвесторов, покупавших проекты на стадии котлована. Я не могу сказать, что они вернулись на рынок массово, но эта тенденция сегодня уже ощутима. Если в конце лета прошлого года рынок новостроек Торонто был практически мёртвым, то сегодня ситуация уже другая. Тем же инвесторам, которые всё ещё сомневаются и ждут, не случится ли коллапс, я хотел бы напомнить, что инвестиции в недвижимость – это долгосрочные инвестиции. Вкладывая сегодня деньги в те немногие проекты, выходящие в продажу, вы вкладываете в продукт, который будет готов через 4-5 лет. Именно в это время ожидаются самый пик нехватки недвижимости и низкие ставки кредитования, так как после периода высоких ставок всегда наступает период, когда для стимулирования экономики государству приходится держать минимальные ставки.

Так что, если вы играете в долгую и не планируете быстрой перепродажи контракта на строительство, сегодня можно смело вкладываться в те немногочисленные pre-construction проекты в Торонто, которые выходят в продажу. Причём я бы советовал выбирать именно те проекты, где сроки строительства 5 лет и больше. Сегодняшний кризис недвижимости неминуемо в будущем приведёт к тому, что в Торонто мы увидим то же самое, что произошло в Нью-Йорке после кризиса 2008 года. Тогда на несколько лет было заморожено практически всё строительство, и после выхода из кризиса, когда покупатель вернулся на рынок, всё, что предлагалась к продаже, было молниеносно раскуплено, а далее покупать просто было нечего. В итоге, сегодня стоимость аренды односпальной квартиры в хорошем проекте в Манхеттене начинается от пяти тысяч американских долларов, а чтобы купить такую недвижимость, потребуется не меньше полутора миллионов. До 2003 года я жил и работал в Нью Йорке, но и сейчас продолжаю анализировать состояние тамошнего рынка. Рынок Торонто всё время находится позади рынка недвижимости Нью Йорка приблизительно на 10 лет , так что я практически не сомневаюсь, что те цены, которые мы видим в Нью Йорке сегодня, это цены, которые будут в Торонто в начале следующего десятилетия.