Рынок Недвижимости 2022: Итоги Года

By Maxim Baginskiy | December 16, 2022

Заканчивается очень непростой для недвижимости Торонто год, заставивший серьёзно понервничать инвесторов. Кто-то, конечно, поддался панике и постарался срочно продать недвижимость, у кого-то была вынужденная продажа, так как они не справлялись с сильно поднявшимися платежами по мортгиджам, но у большинства всё же хватило выдержки этого не делать.

В действительности, у инвесторов, которые придерживались наших советов и инвестировали в новое жильё и чья недвижимость не подвержена рент-контролю, все более-менее стабильно. Посудите сами, если у вас был мортгидж в 500 тысяч, то год назад ваш платёж по нему составлял 2,350 долларов, сегодня – это чуть более 3,000 долларов. То есть, платёж увеличился на 650 долларов, но и аренда за такую недвижимость выросла примерно на 500 долларов в месяц. Соответственно, финансовые показатели ухудшились лишь незначительно, и вряд ли это послужит причиной, по которой вы решите срочно продать недвижимость.

У владельцев же старой недвижимости, где поднятие рента невозможно по причинам рент-контроля, а это вся недвижимость, построенная до 15 ноября 2018 года, ситуация намного хуже. Многие владельцы такой недвижимости были вынуждены срочно её продать, и это привело к всплеску предложений на рынке. На сегодня эта недвижимость почти полностью раскуплена, и ситуация стабилизировалась. Кроме этого, основные деньги инвесторы всегда делали на подорожании недвижимости, и даже если вы не собираетесь продавать инвестиционную недвижимость, то, по крайней мере, приятно видеть, что цена её растёт. Отмечу также, что это отличный кредитный ресурс по высвобождению денег для следующей покупки и увеличению вашего инвестиционного портфолио.  В этом году мы не увидели роста цен, однако, не надо забывать, что подорожание прошлого года было настолько глобальным, что, если поделить прошлогоднее подорожание на 2 года, мы всё равно получим отличный показатель роста,  который гораздо выше среднестатистического.

Если взять все виды недвижимости, то по итогам года количество сделок упало по сравнению с прошлым годом на 49.4%, а средняя цена – на 7.2% , и если падение в количестве сделок было приблизительно одиноково по всем видам недвижимости, то падение цен в разных сегментах недвижимости было разным.  Цены на отдельно стоящие дома упали на 11.3%, двухсемейные дома подешевели на 13.9%, таунхаусы – на 6.4%, а вот цены на кондо по сравнению с  концом прошлого года практически остались на том же уровне – падение в этом сегменте составило всего 0.9%. Но надо учитывать, что годом ранее отдельно стоящие дома поднялись в цене значительно больше, чем квартиры, и сегодняшняя разница в изменении цен в этих двух сегментах лишь выравнивает создавшийся ранее дисбаланс.

Если подсчитать среднее подорожание за последнии 2 года, то оно более чем в два раза выше, чем среднестатистическое подорожание в 6% годовых, которое считается нормой для рынка недвижимости Онтарио на основе статистики  последних 50 лет. Если же взять статистику за три года, то  картина будет ещё более впечатляющая. Для того, чтобы цены вышли на среднестатистический уровень подорожания в 6% годовых по итогу прошедших четырёх лет, в следующем году должно произойти снижение цен на все сегменты недвижимости  приблизительно на 10%, что, учитывая сегодняшние вводные факторы, крайне маловероятно.

В конце года мы видим некоторое возвращение спроса. Это является признаком того, что покупатель понемногу устаёт ждать, и сегодня мы имеем все шансы рассчитывать на восстановление рынка к середине следующего года. Сейчас на рынке недвижимости Торонто скопился огромный, так называемый, отложенный спрос. Имеются в виду люди, готовые купить недвижимость, но пытающиеся поймать дно, что, как показывает практика, очень сложно, так как перелом как в лучшую, так и в худшую  сторону происходит, буквально, молниеносно.

Вспомните события марта этого года, когда рынок недвижимости изменился от супер горячего до полностью мёртвого в течение двух недель. За 30 лет работы в области инвестиций в недвижимость я видел неоднократно столь быстрые изменения в трендах рынка как в лучшую, так и в худшую сторону, и поймать эту точку практически невозможно.

Сегодняшняя ситуация – это “рынок покупателя”, и продавцы готовы продавать с хорошим дискаунтом, а назавтра покупать уже нечего, и везде много предложений, что мы уже видели много раз. В своих предыдущих статьях я неоднократно отмечал, что, по моему мнению, самая низшая точка, скорее всего, придется на февраль 2023 года. После этого начнётся постепенное восстановление рынка. Я могу немного ошибиться по времени, так как ситуация с восстановлением рынка сильно привязана к действиям Центрального Банка Канады, который в борьбе с инфляцией поднимает ключевую процентную ставку.

Для начала восстановления рынка необходимо, чтобы ЦБ объявил об окончании подъёма ставок. Не следует забывать, что подъем процентной ставки в то же время загоняет экономику страны в рецессию, которая при неправильных действиях правительства легко может перерасти в депрессию, что все понимают, и этого нельзя допустить. В ноябрьском отчёте Центральный Банк Канады впервые за 89 лет показал убытки.

Долго такая ситуация продолжаться не может, и скоро ему придётся снижать процентную ставку. Вопрос только в том, когда это начнётся.  Большинство финансовых аналитиков предсказывают, что ставки кредитования пойдут вниз с середины или конца 2023 года, что, на мой взгляд, наиболее вероятный сценарий. Но если кто-то думает, что рынок недвижимости восстановится только тогда, когда ставки опять станут низкими, то они сильно ошибаются. В данный момент с учётом огромного отложенного спроса, скопившегося за этот год, для разворота рынка достаточно того, что Банк Канады заявит об окончании поднятия ставок. Это послужит покупателям сигналом к действию, и именно с этого момента рынок начнёт восстанавливаться.

Недавно был проведён опрос большого количества агентов по недвижимости. Его цель была выяснить, по каким причинам количество сделок, совершаемых сегодня на рынке недвижимости, вдвое меньше, чем в прошлом году. Большинство агентов ответили, что у них имеется много потенциальных покупателей, у которых нет проблем с получением кредита и которые на данный момент не покупают недвижимость, так как не уверены, что цены не опустятся ещё, и поэтому выжидают. В действительности, это очень важный статистический показатель, который указывает на наличие большого отложенного спроса, который в определённый момент неминуемо резко развернёт рынок.

После последнего поднятия ставок Банком Канады 7 декабря на 0.5% и с учётом хоть и медленно, но падающей инфляции, на сегодня мы практически вплотную подошли к той отметке, когда ставку кредитования поднимать далее будет невозможно. Соответственно, сценарий, о котором я только что сказал, уже не за горами. Тем, кто собирается продавать недвижимость, я бы посоветовал подождать, так как к концу следующего года у них будет возможность продать недвижимость дороже, а вот  у тех, кто планирует купить с хорошим дискаунтом, времени остаётся всё меньше и меньше.

Отдельно следует отметить рынок недвижимости Альберты в целом и Калгари, в частности. В отличие от большинства провинций, столкнувшихся в 2022 году с кризисом недвижимости, этот год был для недвижимости Альберты одним из самых успешных. Например, в Калгари цены росли на протяжении всего года, отдельно стоящие дома подорожали на 8%, а подорожание в современных кондо-комплексах составило 15-20%. Арендные ставки в Калгари за 2022 год выросли на 20-25%.

Это связано с тем, что Альберте удалось диверсифицировать экономику, привлечь в провинцию большое количество высокотехнологичных компаний и полностью уйти от экономической модели, опирающейся только на  энергетический сектор. Это привело к созданию значительного числа высокооплачиваемых рабочих мест и к большой межпровинциальной миграции. Десятки тысяч людей переехали сюда из других провинций, большее число из них перебрались в Калгари из Онтарио и Британской Колумбии. На сегодня vacancy rate на аренду в Калгари менее 1%, а строительный сектор явно не успевает за быстрорастущим спросом. По мнению большинства аналитиков, подобная ситуация в Калгари сохранится, как минимум, на ближайшие несколько лет, а принятый в декабре акт о независимости Альберты от федеральных властей Канады серьёзно увеличит доходы провинциального бюджета и будет способствовать дальнейшему её процветанию.

Вот таким выдался 2022 год. Для кого-то он стал серьёзным испытанием, а кому-то принёс отличную прибыль. Всё зависело от того, насколько вы были готовы к подобной ситуации и какие шаги предприняли в этом году. Надеюсь, что следующий год будет гораздо менее напряжённым .С наступающим вас Новым Годом! Счастья, здоровья, ну и, конечно, отличных инвестиционных прибылей в  2023 году.