Недвижимость
Формула роста цен на недвижимость
Может, для кого-то это звучит как заезженная пластинка, потому что я постоянно говорю о росте населения, вызвавшем нехватку жилья.
Но таковы факты: в период с 2016 по 2021 год количество домохозяйств в Онтарио опередило строительство нового жилья почти на 20%.
Сегодня в нашем регионе жилищный спрос намного превышает предложение. Небывало низкое количество домов, выставленных на продажу, и, как следствие, аукционы почти на каждую сделку вызвали резкий скачок цен на недвижимость.
Но может ли количество предложений снизиться еще больше? Скорее всего, да.
По прогнозам правительства Онтарио, в ближайшиедесять лет в провинции прибавится около 900 000 семей, тогда как за последние десять лет это число составило около 700 000.Так что, если вы думали, что в истекшее десятилетие произошел огромный прирост количества новых семей в «Золотой подкове», то что вы скажете за последующие 10 лет?!
Однако цены на недвижимость растут во многих местах, так что подобный прирост населения должен происходить повсюду, не так ли? Нет, далеко не так. В район Торонто прибывает более чем вдвое больше иммигрантов, чем в любом другом городе Северной Америки, включая такие места, как Нью-Йорк и Майами.
Очевидно, что белые песчаные пляжи не являются приоритетами для новых иммигрантов. В целом, эта ситуация ставит Торонто на третье место в Северной Америке по общему приросту населения:
Итак, мы на подиуме с бронзовой медалью (хороший результат).
Но не все так хорошо обстоит со строительством нового жилья. Конечно же, оно строится, повсюду видны краны, а распроданное новое жилье появляется в тех местах, где людям совсем не хотелось жить всего несколько лет назад. Однако мы уже видели, что за последние пять лет нового жилья построено явно недостаточно. Это означает, что необходимо наверстать упущенное в связи с постоянно растущим спросом. Но похоже, что строительство нового жилья будет выглядеть иначе, чем в прошлом.
Частные дома по-прежнему составляют меньшую долю строящихся домов.
Суждено ли частным домам, огражденным деревянным забором, навсегда уйти в прошлое и остаться лишь в старых сказках для будущих поколений? Время покажет, но кое-где это уже произошло. Вот только вопрос, может ли такая тенденция надолго сохраниться? Хорошая мысль! На мой взгляд, в нынешних условиях это невозможно. Но правила меняются.
Вот простой пример. В прошлом году Банк Канады резко снизил процентную ставку, что было, как мы теперь знаем, чрезмерно агрессивным шагом.
До этого ипотеку получали под 3%, а после снижения ставки стали получать от некоторых банков даже под 1%.Это не могло неотразиться на рынке недвижимости, что и произошло.
Рассмотрим пример:
Такое снижение процентной ставки позволило при равном ежемесячном платеже добавить 186,000 долларов по ипотеке -рост на 30%.
Угадайте, как выросли цены на недвижимость в районе GTA после этого шага? Правильно, примерно на 30%.
Изменились правила, и ценовая тенденция продолжилась. Но давайте копнем еще немного. Если мы возьмем среднюю цену жилья, начиная с 1975 года идо настоящего времени, и используем объявленную ставку по ипотеке, то получим следующие выплаты:
Цены выросли в 16 раз, а выплаты - в 9.5, что кажется чрезмерным.
Однако, не забываем про инфляцию: с ее учетом реальные выплаты по ипотеке выглядят так:
И вот, сегодняшние высокие выплаты перестали казаться такими уж чрезмерными. Фактически, вплоть до последних нескольких лет они соответствовали тому, что мы видели за предыдущие 35 лет.
Теперь становится ясно, что людей гораздо меньше волнует цена недвижимости, чем вопрос: смогут ли они изсвоего бюджета обеспечить ежемесячный платеж.
Но ставки уже настолько низки, что снижаться далее почти некуда, и многие говорят о том, что они вырастут в следующем году.
Может быть, да, а может, и нет.
Ради интереса, мы провели небольшой эксперимент: взяли вышеприведенный пример ипотеки и изменили срок амортизации с 30 лет до 35.
Таким же платежом можно обработать почти на 15% больше ипотеки.
А что, если произойдет возврат к 40-летней ипотеке, как это было 10 лет назад? Куда улетят цены? Я не говорю, что так обязательно случится (хотя я считаю весьма вероятной некоторую версию такого события). Но ведь было время, когда никто не думал, что процентные ставки могут составлять один процент.
Рынок инвестиций в недвижимость постоянно меняется. Но формула, которую мы используем, чтобы понять это движение, остается прежней:
Рост населения + Миллениалы + Дефицит домов + Доступность = Рост цен.
В конце концов, это простая математика.
Теперь возникает вопрос: что вы собираетесь делать, когда получите ответ по этой формуле?
Удачного инвестирования!
0 comments