Как заработать на инвестициях в недвижимость в любом возрасте

By Alexander Moshkovich | September 20, 2021

В настоящее время мировая финансовая система, по мнению ведущих специалистов, находится в самом начале глубокого и всеобъемлющего кризиса. Безусловно, COVID-19, создавший во многих отношениях новую реальность окружающего нас мира, послужил основным триггером указанного процесса. Его негативное влияние на экономику и, в конечном счете, на каждого из нас не вызывает сомнений.

   Но по какому сценарию развернутся события в экономической жизни Канады? Начнется ли массовая безработица, сопровождаемая банкротством многих бизнесов и растущей инфляцией? Что произойдет с рынком недвижимости и т.д. Пока вопросов больше, чем ответов. Пусть правительство решает эти проблемы на макроэкономическом уровне, поскольку в его руках соответствующий инструментарий.

   А что же делать нам, обычным предпринимателям, бизнесменам и инвесторам? Прежде всего, не следует поддаваться панике. Для подавляющего большинства людей кризис является пугающей проблемой, но для немногих креативных личностей он открывает новые перспективы. Именно в этом ключе сегодня мне хотелось бы поговорить о том, как недвижимость может стать основой финансовой независимости личности практически в любом возрасте и при любой экономической конъюнктуре.

   Для начала отмечу основные факторы, необходимые для успешного инвестирования:

1. Правильно подобранная команда профессионалов.
2. Оптимальный выбор наиболее перспективных районов.
3. Формирование наилучшей персональной стратегии инвестирования.
4. Использование заемных денег.
5. Отказ от убыточных проектов с сомнительным будущим.

   Приведем аргументацию значимости данных факторов.

1. Несмотря на то, что исключительная важность вопроса подбора команды специалистов никем не подвергается сомнению и по этой теме существует множество различных полезных материалов, практика постоянно свидетельствует о том, что многие инвесторы с опозданием, а подчас и слишком поздно, осознают значимость проблемы, лишь столкнувшись с негативными последствиями непрофессиональных решений. Здесь можно провести аналогию с отношением к нашему собственному здоровью или к здоровью наших детей, когда мы оказываемся перед серьезным выбором в методах лечения и, конечно, предпочтем мнение авторитетного профессора совету малоизвестного врача.

   Так же и с инвестированием, когда вы доверяете большие суммы специалистам в расчете приумножить свой капитал. А как решить, может ли данный специалист (риэлтор, мортгидж-агент, бухгалтер, адвокат) реализовать ваши надежды и стремления? Ответ прост и очевиден – да, если это профессионал, который сам успешно инвестирует.

• Перспективный район должен соответствовать направлениям инвестирования. Так, например, если вы инвестируете в студенческое жилье, то университет или колледж должны находиться от него не более, чем в 15-ти минутах ходьбы. Если же речь идет о доме, предназначенном под сдачу семье, следует обратить особое внимание на расположение детских учреждений, на транспортные коммуникации, предприятия торговли,  питания и услуг. При этом всегда следует учитывать планы по развитию данного района.

• Оптимальная персональная стратегия строится с учетом как короткого, так и длительного сроков инвестирования. Одновременно предусматривается возможность “безболезненной” стратегии выхода в случае возникновения нежелательных обстоятельств. Подчеркну особую важность правильной разработки финансового плана и получения мортгиджа, которые комплексно учитывают и банковский процент, и штрафы при расторжении, и порядок обращения при выборе первого, второго и последующих банков.

• Использование заемных денег – мортгиджей и кредитных линий – особенно в нынешних условиях “дешевых” денег это, бесспорно, совершенно правильная тактика. Стараемся сберечь свои наличные для более целесообразного использования.

• Этот пункт выражает обязательное требование о том, чтобы ваша недвижимость обеспечивала CASHFLOW практически с момента ее приобретения. Таким образом, во-первых, вы сможете удлинить инвестиционный период и получить основной доход на росте цены недвижимости; а во-вторых, банки охотнее пойдут к вам навстречу при выдаче очередных кредитов, поскольку доказана прибыльность ваших предыдущих инвестиций.

Стратегии для любого возраста

Стратегия для 20-30 летних

Возьмем обычную молодую пару начинающих специалистов. Они, возможно, недавно поженились или решили иным способом вместестроить своесветлое будущее. Но мы понимаем, что при нынешнем состоянии экономики и уровне налогов среднестатистическая трудовая карьера не сулит особо радужных перспектив. И так, начнем.

Предположим, что у такой усредненной пары есть:

1. Сбережения в размере $40,000.
2. Суммарная зарплата $100,000 – $120,000 в год.

Допустим, они покупают дом за $550,000, в котором будут жить сами и сдавать бейсмент. Обратимся к цифрам:

House price	$550,000
Invested money	$30,000
Renovations	$45,000
Mortgage (include renovations)	$582,400
Property tax	$350
Utilities	$350
Insurance	$100
Rent basement	$1500
Mortgage payment	$2450
Cash Flow	-$1750
Mortgage Down	$1600
Total	-$150

Как мы видим, наша молодая пара приобрела жилье и живет в нем практически бесплатно. Они сделали первый шаг.

Проходит 3 года, и при среднем росте цен 6% в год мы получим следующий результат:

House price	$700,000
Mortgage old	$526,000
New mortgage	$560,000
Mortgage payment	$2070
Utilities	$350
Rent basement	$1600
Tax and insurance	$450
Cash Flow	-$1270
Mortgage Down	$1200
Total	-$70

Перефинансируя свое жилье, они смогли получить деньги на следующий дом.

Теперь, сдав верхнюю часть своего первого дома, они покупают второй дом.

	2nd house	1st house
House price	$700,000	$700,000
Invested money	$50,000
Mortgage	$728,000	$560,000
Utilities	$350	$350
Insurance	$100	$100
Property Tax	$380	$380
Rent basement	$1700	$1600
Rent upper level	0	$2000
Mortgage payment	$3060	$2070
Cash Flow	-$2190	$700
Mortgage down	$2000	$1200
Total	-$190	$1900

Таким образом, всего через 3 года наша пара не только имеет “бесплатное” жилье, но и получает заметную прибыль.

Проходит еще 3 года:

	3rd house	2nd house	1st house
House price	$840,000	$840,000	$840,000
Invested money	$168,000
Mortgage	$672,000	$660,000	$503,000
Utilities	$400	$400	$400
Insurance	$120	$120	$120
Property Tax	$380	$380	$380
Rent basement	$1900	$1800	$1700
Rent upper level	$2200	0	$2120
Mortgage payment	$2480	$3060	$2070
Cash Flow	$720	-$2160	$950
Mortgage down	$1450	$2150	$1300
Total	$2170	-$10	$1900

Итак, всего за 6 лет наша пара смогла купить 3 дома, иметь бесплатное жилье и зарабатывать $4060 в месяц.Стакими темпами они могут стать финансовонезависимымиуже через 10 лет. Вышеприведенныерасчеты нами даны с учетом среднегодового роста цен 6% (согласностатистике, за последние 46 лет). Если же взять последние12 лет, тостатистика дает8% подорожание, так что принятыйнами показатель весьма консервативен. Однако, и при условии, что ценыне будут расти, подобная стратегия возможна путем накопления всего $60000 для следующего дома.

Есть много различных стратегий достижения желаемого результата. Все дело за вами – за вашим желанием и решимостью его добиться. Не существует недостатка денег, времени, опыта. Есть только одно – умение или неумение перестроить свое мышление для принятия правильного решения, и тогда, словно по волшебству, все необходимое вдруг появляется, да еще и в избытке. В следующей статье, мыпоговорим о стратегиях для 40-летних, 50-летних, 60-летних. Не существует ограничения по возрасту, а недостаток знаний мы легко устраним.