Недвижимость
Как заработать пенсию $100,000 в год, не вложив ни цента!
Представьте себе простую и, весьма возможно, очень знакомую вам ситуацию: среднестатистическая семья в возрасте примерно 40 лет владеет домом стоимостью около $1,200,000 и мортгиджем $300,000; оба – он и она – работают нелегко (как, вероятно, и вы), чтобы погасить свой мортгидж, и в семейных планах – выйти на пенсию в 65 лет, сохранив, по возможности, достигнутый уровень жизни. А теперь ответьте на вопрос: что общего между этой картинкой из реальной жизни и другой, сказочной, в которой незадачливый Буратино закапывает свои денежки на Поле Чудес?
Вы, безусловно, толковый и вдумчивый человек, если поняли две основные вещи:
- Наша семья, как и обманутый Буратино, закопала свои денежки (только что не на Поле Чудес!);
- Реальность их надежд на благополучную старость ничуть не больше той, что у Буратино вырастет дерево с золотыми монетами (хотя бы потому, что их небольшой RRSP не позволит этого). Ради справедливости отметим, что деревянного человечка можно хотя бы понять, ведь его обманули проходимцы. А нашу пару никто не обманывал!
Так что же делать ему и ей в данном положении? У меня есть для них (уверен, что и для вас) хороший, надежный и проверенный многолетней практикой, включая и мой личный опыт, ответ: «откопайте» свои деньги, заставьте их работать на вас – инвестируйте в недвижимость. Покупка домов для сдачи в аренду по-прежнему очень популярна среди инвесторов. Но у вас возник вопрос: будет ли это оптимальным вариантом в нынешних условиях из-за высоких цен на дома в Онтарио?
Сегодня из-за стремительного роста цен все сложнее найти недвижимость, приносящую CASH FLOW. Тем не менее, все еще есть на канадском рынке дома, приносящие большие доходы. Но, несмотря на это, все равно нельзя забывать о CASHFLOW. Только это защитит вас от непредвиденного поведения рынка.
Я с удовольствием хочу помочь вам принять правильное и, что не менее важно, осознанное решение этого вопроса, ибо настало время взять в свои руки заботу о вашем будущем благополучии. Для этого вернемся и рассмотрим предложенный выше сценарий обобщенной средней семьи. Понятно, что в реальной жизни условия могут несколько различаться, но это, по существу, ничего не меняет.
Стандартная стратегия инвестирования
Первое, что нужно сделать нашей семейой паре это:
- Рефинансировать свой дом. 80% LTV даст нашей семейной паре новое кредитное ограничение в размере $960,000 (1,200,000*80%), то есть появилась новая кредитная линия в $660,000 c интересом 2.95 процентной ставки. Итак, у них появляются свободные $660,000 и отныне принцип выплаты мортгиджа не будет главной целью их жизни: семейный дом стал источником средств для будущих инвестиций в недвижимость.
- Инвестировать в первый дом. Я рекомендую сфокусироваться на 2-3х комнатных домах с бейсментом, пригодным для создания дополнительной квартиры. Такого плана дома стоят от $650,000 до $750,000 в зависимости от типа и размера дома. Возьмем для примера дом, купленный мной недавно. Это 2-х комнатное бунгало с двумя гаражами и законченным бейсментом, и он был приобретен мной за $750,000.
ЗАТРАТЫ на дом:
| 1. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ) | Оплачивает арендатор |
| 2. Налоги | $350 в месяц |
| 3. Страховка | $130 в месяц |
| 4. Выплаты по мортгиджу | $2,220в месяц |
| 5. Итого затраты | $2700 |
ДОХОД:
| 1. Рента | $2500 в месяц |
| 2. CASH FLOW | -$200 в месяц |
Вы теряете $2,400 в год, но ваш мортгидж выплачивается на сумму $14,750 в год. Если цена дома вырастет всего на 6% (среднестатистическийрост цен на недвижимость), то это означает дополнительную, пока, конечно, виртуальную прибыль, в $45,000. Если учесть что деньги на инвестицию также были взяты из кредитной линии, то выплата процента составит $4500 в год. Иными словами, при этом сценарии вы заработаете $36,000 в год при инвестиции 0. Следовательно, вы зарабатываете чужими деньгами. А если цена дома вырастет не на 6%, а на 10% или больше? Хуже, конечно, если цена не вырастет, или даже упадет, но для этого есть другая стратегия!
Стратегия инвестирования в дуплексы
Этот же дом легко переделывается в 2-3-х комнатный дом на 1-ом этаже, который сдается за $2250 . В дополнение к этому переделывается бейсмент под вторую квартиру. На это будет потрачено около $45,000-$55,000. Бейсмент будет сдан в аренду за $1750 после того, как строительство будет завершено. Рассмотрим новые данные.
ЗАТРАТЫ на дом:
| 1. Кредитная линия | $400 |
| 2. Налоги | $350 в месяц |
| 3. Страховка | $130 в месяц |
| 4. Выплаты по мортгиджу | $2,220в месяц |
| 5. Итого затраты | $3100 |
ДОХОД:
| 1. Рента | $4000 в месяц |
| 2. Доход | $900 в месяц |
При этой стратегии вы уже зарабатываете $10,800 в год, и ваш мортгидж выплачивается на сумму $14,750 в год. Если цена дома вырастет всего на 6% (среднестатистический рост цен на недвижимость), то это означает дополнительную, пока, конечно, виртуальную прибыль, в $45,000 ( дом стал дороже).
То есть, при этом сценарии вы заработаете $60,550 в год при инвестиции 0. Таким образом, вы зарабатываете чужими деньгами еще больше. Даже, если цена дома не вырастет, то ваша прибыль составит $25,550 в год. А если цена дома вырастет не на 6%, а на 10% или больше? Ответ очевиден!
Кредитная линия поможет нашей паре купить 4 дуплекса, то есть уже сегодня они могут зарабатывать $100,000 в год, включая погашение мортгиджа. CASH FLOW составит $43,200.
5 лет спустя
(иллюстрация показывающая что прошло 5 лет)
| Через 5 лет (инфляция 2%, рост цен на 6%) | |
| дуплекс | |
| Цена дома | $1,000,000 |
| Мортгидж | $523,000 |
| Аренда | $4,420 |
| Мортгидж в месяц | $1930 |
| Кредитная линия | $400 |
| Налоги | $400 в месяц |
| Страховка | $130 в месяц |
| Итого затраты | $2860 |
| CASH FLOW | $1,560 |
Как вывидите, в обоих случаях CASHFLOW будет положительным через 5 лет.
Таким образом, наша семья будет зарабатывать $1,565 в месяц, при этом мортгидж будет уменьшаться на $1,100 ежемесячно. Итого получаем$2,665 в месяц. На рефинансируемые деньги мыприобрели 4 дома. Потенциальная прибыль (CASHFLOW) $6,260 в месяц, или $75,000 в год.
Если учесть выплату мортгиджа, то суммарный итог $128,000.
Подытожим, наша пара получила годовой доход в $128,000, не вложив ни цента.
Мы можем продолжать наращивать покупки новых домов или просто наслаждаться постоянно расстущим CASHFLOW.
Продажа инвестиций
(Иллюстрация скаким нибудь графиком с ценными бумагами)
Предположим, вы продали все дома. Сучетом выплаты комиссионных и налогов, у васосталось $1,500,000. Если выинвестируете их под 6-7% ( и это вполне реально), то ваш доход составит $100,000 в год.
Продажа одного дома
(можно иллюстрацию снебольшим домом на заднем дворе, если найдешь)
Выпродаете один дом и на полученные деньги строите 3 дополнитеьных дома на заднем дворе ( такая практика уже становится нормой). Каждый такойдом сдается за $2000, что увеличит ваш чистый доход до $10,000 в месяц.
Понятно, что у каждого складывается своя особая экономическая и финансовая ситуация. Именно поэтому я предлагаю всем желающим свою помощь и для этого провожу бесплатные консультации по разработке индивидуальной стратегии, учитывающей все возможности и условия финансирования инвестиций. Воспользуйтесь моим предложением и назначьте встречу со мной ONLINE.
FreeMeetings.ca
И помните: Ваша жизнь и будущее в ваших руках!
0 comments