Налоги
Пенсия в $10000: две реальные стратегии
СЦЕНАРИЙ:
Представьте себе простую и, весьма возможно, очень знакомую вам ситуацию: среднестатистическая семья в возрасте примерно 40 лет владеет домом стоимостью около $700,000 и мортгиджем $300,000; оба – он и она – работают нелегко (как, вероятно, и вы), чтобы погасить свой мортгидж, и в семейных планах выйти на пенсию в 65 лет, сохранив, по возможности, достигнутый уровень жизни. А теперь ответьте на вопрос: что общего между этой картинкой из реальной жизни и другой, сказочной, в которой незадачливый Буратино закапывает свои денежки на поле Чудес?
Вы, безусловно, толковый и вдумчивый человек, если поняли две основные вещи:
- Наша семья, как и обманутый Буратино, закопала свои денежки (только что не на поле Чудес!);
- Реальность их надежд на благополучную старость ничуть не больше той, что у Буратино: вырастет дерево с золотыми монетами (хотя бы потому, что их небольшой RRSP не позволит этого). Ради справедливости отметим, что деревянного человечка можно хотя бы понять, ведь его обманули проходимцы. А нашу пару никто не обманывал!
Так что же делать ему и ей в данном положении? У меня есть для них (уверен, что и для вас) хороший, надежный и проверенный многолетней практикой, включая и мой личный опыт, ответ: «откопайте» свои деньги, заставьте их работать на вас – инвестируйте в недвижимость. Покупка домов для сдачи в аренду по-прежнему очень популярна среди инвесторов. Но у вас возник вопрос: будет ли это оптимальным вариантом в нынешних условиях из-за высоких цен на дома в Онтарио?
Я с удовольствием хочу помочь вам принять правильное и, что не менее важно, осознанное решение этого вопроса, ибо настало время взять в свои руки заботу о вашем будущем благополучии. Для этого вернемся и рассмотрим предложенный выше сценарий обобщенной средней семьи. Понятно, что в реальной жизни условия могут несколько различаться, но это по существу ничего не меняет.
СТРАТЕГИЯ:
Рефинансировать свой дом. 80% LTV даст нашей семейной паре новый мортгидж в размере $560,000 (700,000*80%) c 25-летней амортизацией и интересом 2.2 процентной ставки. Итак, у них появляются свободные $260,000, и отныне принцип выплаты мортгиджа не будет главной целью их жизни: семейный дом стал источником средств для будущих инвестиций в недвижимость.
Я рекомендую сфокусироваться на 3-х комнатных домах в районе «синих воротничков», ведь там большой спрос на аренду. Купим 4 дома, для простоты – по одинаковой цене в $300,000 и с первоначальным платежом $60,000 за дом, и тут же сдадим их внаем.
- Каждый дом будет иметь $240,000 мортгиджа с интересом 2.5%.
- Каждые 5 лет мортгидж будет обновляться.
- Поскольку период амортизации 25 лет, то по окончании этого срока все ссуды будут выплачены.
ЗАТРАТЫ:
| 1. Коммунальные услуги (электроэнергия, вода, газ) | Оплачивает арендатор |
| 2. Налоги | $250 в месяц |
| 3. Страховка | $60 в месяц |
| 4. Потери от простоя | 4% – $68 в месяц |
| 5. Обслуживание | 5% – $85 в месяц |
| 6. Выплаты по мортгиджу | $950 в месяц |
| 7. Итого затраты | $1413 |
ДОХОД:
| 1. Рента | $1700 в месяц |
| 2. Cash Flow = Рента – Затраты | $287 в месяц |
Таким образом, наша семья будет зарабатывать $287 в месяц. Эта прибыль может либо стать дополнительным ежемесячным доходом, либо накапливаться в банке. По истечении 25 лет полученный мортгидж будет выплачен арендаторами, а рассматриваемая нами семья, а также и вы, окажетесь счастливыми владельцами 4-х домов без мортгиджа общей стоимостью $1.2 миллиона – первоначальная цена купленных домов.
Самый консервативный подход показывает, что цены на недвижимость удваиваются каждые 20 лет, следовательно, эти $1.2 миллиона фактически превратились в $2.5 миллионов. Далее, мы видим, что и семейный дом уже выплачен, и наша семья может либо переехать в другой, меньший дом, либо остаться жить в старом доме.
Теперь появляются 2 опции:
- Продать все инвестиционные дома и вырученные средства вложить в банк под 5% годовых , то есть $10400 в месяц.
- Сохранить эти 4 дома, наняв менеджера с оплатой $544 (8% от аренды) в месяц.
Затраты после выхода на пенсию:
| 1. Коммунальные услуги | $0 |
| 2. Налоги | $250 |
| 3. Страховка | $60 |
| 4. Выплаты по мортгиджу | $0 |
| 5. Потери от простоя | 4% – $68 в месяц |
| 6. Обслуживание | 5% – $85 в месяц |
| 7. Property менеджер | $136 |
| Итого Затраты: | $599 |
Каждый дом, сданный за $1700, принесет $1100 чистой прибыли. Суммарный итоговый доход на семью составит: $1100 x 4 = $4400
Хочу отметить дополнительное преимущество этой опции по сравнению с первой: помимо указанного ежемесячного дохода вы обладаете имуществом в $2.5 миллиона, которые можно будет использовать в дальнейшем. Например, взяв обратный мортгидж в размере половины стоимости домов ($1.25 миллиона), который никогда не надо будет возвращать семье (банк получит свои деньги при продаже домов)и инвестировать их консервативно под 5% годовых, то наша семья получит дополнительный доход $5000 в месяц.
Заключение:
Приведенный мною пример весьма консервативный, ведь он не учитывает реальный рост цен на недвижимость в Канаде, а также рост арендной платы за эти годы.
Хочу вас заверить: я глубоко убежден в том, что для каждого человека можно построить и реализовать подходящую именно ему стратегию, которая позволит сократить срок выхода его на пенсию. Позвоните мне, и я бесплатно проконсультирую вас, как этого добиться в вашем конкретном случае.
И помните: вы до тех пор не прекратите работать за деньги, пока ваши деньги не будут работать на вас!
0 comments