Недвижимость
Почему я не покупаю кондо?
Мне часто задают вопрос: “Почему ты не покупаешь кондо?” В этой статье я поделюсь с вами моими знаниями по вопросам покупки кондо и, в частности, кондо на этапе строительства. Я не утверждаю, что нельзя заработать на инвестициях в кондо, просто риски и получаемая при этом прибыль несоизмеримы с аналогичными показателями при других видах инвестирования в недвижимость.
Много лет назад я решил заняться инвестированием в недвижимость, и в начале мое внимание было обращено на кондо. Конечно, когда входишь в офис строителя и видишь красивые макеты, слышишь рассказы о сказочном районе, возникает немедленная реакция подписать контракт. Честно говоря, даже сегодня в подобной ситуации у меня нередко появляется такое желание.
Я начал посещать семинары, встречаться с инвесторами и, конечно же, с агентами, прочитал огромное количество книг и анализировал разные варианты. И, наконец, я нашел тех людей, которые добились того, чего хотел добиться я сам.
Так что же все-таки покупать? Дом или кондо? На вторичном рынке или от строителя? Я здесь не буду советовать – покупайте так или этак. Я изложу вам свои соображения и поделюсь накопленным опытом, чтобы объяснить мою позицию.
Прежде всего, ответьте мне и себе на вопрос, дома и кондо растут в цене или теряют цену каждый год? Любая недвижимость, конечно же, теряет свою стоимость по причине старения. То есть, теоретически цена должна падать. К примеру, цена купленной машины со временем снижается. По какой же причине цены на жильё всё-таки растут? Это противоречит здравому смыслу. Однако все дело в том, что дорожает цена на землю! Как говорил Марк Твен, “Покупайте землю, ее больше не производят!”А каков вес фактора земли в случае кондо? Именно поэтому кондо со временем замедляются в росте цены или, даже наоборот, падают в цене. Поэтому многие инвесторы
продают кондо через 8-10 лет. Но это еще больше снизит вашу прибыль от инвестиции, так как любая продажа это потеря прибыли, поскольку надо заплатить адвокату, при чем два раза – покупая и продавая, налог на покупку, комиссионные агентам по продаже и налог на прибыль.
Если вы купили кондо за 500,000 а продали за 1,000,000 через 8 лет, казалось бы, что вы заработали 500,000, но это не так! Посмотрите на нижеследующие расчеты:
Цена покупки – 500,000
Расходы: Адвокат – 1,500
Налог на покупку в Торонто – 13,000
Цена продажи – 1,000,000
Адвокат – 1,500
Комиссионные (5%) – 56,000.
Итого прибыль составила 428,000.
Налог – 107,000
Итого: вы заработали 321,000, а потеряли 163,000.
Если бы у вас был дом, который не надо продавать, то, финансируя его, вы бы достали те же 300,000 по кредитной линии и остались бы и с домом, и с деньгами на следующую покупку.
Теперь другой вопрос – Cashflow. Кондо до недавнего времени были более или менее рентабельными, то есть, cashflow был, по меньшей мере, нулевым или с небольшим минусом. Скажем, при $200 люди говорили, окей, но у меня погашается мортгидж, и кондо растет в цене. И с низким банковским процентом, это более или менее работало. Но сегодня cashflow в кондо это уже минус $1000 и больше.
Даже с учётом того, что мортгидж у вас выплачивается, вы все равно в лучшем случае на нуле, то есть вы инвестируете в ноль, и всё, на что вы надеетесь, это только рост цены.
Данная ситуация сходна с покупкой биткоина. Я не говорю, что биткоин это плохо, но всегда надо соизмерять
риск и прибыль. А в случае кондо в течение нескольких лет надо еще покрывать выплаты отрицательного Cashflow.
Теперь рассмотрим покупку кондо от строителя. Это касается не только кондо, но и домов, просто дома обычно закрываются через год или два, тогда как кондо строится 5 лет, а порой и дольше. Многие говорят, что это хорошо: “я вложил деньги на 5 лет, цены растут и не надо заниматься арендой.”
Итак, покупка кондо от строителя, и у нас есть 3 варианта развития событий. Давайте рассмотрим их!
- Цены упали. Это не то же самое, если вы купили дом или даже кондо на вторичном рынке, поскольку вы продолжаете сдавать недвижимость, и текущая цена на рынке вас не интересует, ведь вы сейчас не продаете. В случае покупки от строителя день покупки вам назначают. И если в этот день цена упала, то банк вам выдаст мортгидж в соответствии с этой новой ценой. То есть, если вы купили недвижимость за 700,000, а банки оценили ее в 600,000, и такое уже неоднократно случалось, то мортгидж вам дадут уже из расчёта 600,000, а значит – $480,000, и недостающие 100,000 вы должны найти сами. Иными словами, вы рассчитывали на первоначальный взнос 140,000, а получается 220,000. При покупке же 3 таких кондо и их закрытии примерно в одно время, вам потребуются еще непредвиденные 300,000. И тогда начинается паника, недвижимость продается даже в убыток или люди идут в банкротство. Но если вы не банкрот, вам придется заплатить. Строитель не останется в накладе.
- Цена осталась такой же. Кстати, у меня был подобный случай, когда я купил кондо в 2013, а через 4 года цена не изменилась. То есть я не мог продать его по первоначальной цене, ведь тогда бы мои деньги пролежали 4 года и не дали ни копейки прибыли, и это с учетом того, что строитель продает всегда дороже, чем на вторичном рынке. Многие же думают вообще не закрываться, а продать “assignment”. И если вы пришли к
закрытию сделки с такой же ценой, то при продаже через “assignment” вы много теряете. Возьмем тот же пример: вы купили за 700,000. Если вы продаете, то должны заплатить комиссионные, это 35,000 + HST, адвокату еще 1500, плюс часто строитель тоже требует оплату за право продать дом. То есть, вы теряете, как минимум, около 50,000, и это с учетом того, что ваши деньги пролежали просто так. А если добавить еще инфляцию (и она весьма существенна в данный момент), то картина станет тем более плачевной. Таким образом, если вы задумали продать через “assignment”, то цена должна вырасти более чем на 50,000, и при этом из вашей прибыли вы заплатите HST и полный налог, который может дойти до 50%. Рассмотрим пример продажи “assignment” :
Цена покупки – 600,000
Цена через 5 лет – 800,000
Адвокат – 1,500
Комиссионные (5%) – 45,000 “assignment fee” – 3000-5000
Всего прибыль составила 150,000. HST – 20,000
Налог – 65,000.
Итого: вы заработали 65,000.
Следовательно, чтобы заработать больше нуля, недвижимость должна вырасти более, чем на 100,000, а если не вырастет или упадет, то готовьтесь закрываться.
И самое важное: даже продав “assignment”, очень часто вы все равно ответственны за то, чтобы ваш покупатель смог закрыть эту сделку.
- Если цена выросла и не просто, а очень существенно. Что может произойти тогда? Инвестор радуется, как он удачно инвестировал, а строитель думает, как он прогадал, и решает не продавать это кондо, на что имеет право. Компенсация за это мизерная. Поэтому он говорит инвестору: заплати еще 100,000, и недвижимость твоя. Это происходит довольно часто.
Например, компания Fernbrook запросила дополнительные деньги на проекте MVP в Бэрри, да и я получил немало звонков от людей, которые в панике не знали, что им делать.
Как правило, рост цены будет умеренным, потому что строитель продает обычно не по сегодняшней цене, а по цене будущей. Поэтому не надейтесь на большой рост цен на недвижимость от строителя, а если это даже и произошло, то, скорее всего, на вторичном рынке они выросли еще больше. Кстати, очень часто проекты отменяются, так как цены на строительные материалы растут, и строителю невыгодно продолжать проект по ценам, по которым он продал. Кстати, недавно в медии вышла статья, что около 5000 квартир не будут закрываться. И это только начало. Иными словами, вы продержите 4-5 лет ваши деньги у строителя и потом уйдете ни с чем.
Выходит, строитель ничем не рискует: если цены упали, он все равно получит свои деньги. А если цены выросли, то он подумает, стоит ли продавать вам по старой цене. Опять же, это не значит, что нельзя заработать на новом строительстве, но, по моему мнению, соотношение рисков, с которыми связана такого типа инвестиция, и относительно невысокой прибыли делает для меня инвестицию в кондо неинтересной. Существует множество других типов инвестиций в недвижимость, которые в потенциале могут принести намного выше прибыль и быть менее рискованными.
Я предпочитаю купить дом сегодня. И получить финансирование сегодня. И начать получать доходы тоже сегодня. Именно поэтому покупка домов, которые могут быть легко переделаны в дуплексы и триплексы, является для меня наиболее выгодным и безопасным способом инвестиций.
Почему это так?
Когда вы покупаете дом сегодня, вы квалифицируетесь на мортгидж сегодня, вы не знаете, какая цена будет через 5 лет, вы не знаете, какие будут требования по мортгиджу, и
вы не знаете, какая ситуация будет лично у вас для квалификации через 5 лет.
А теперь поговорим немного о Cashflow.
Сегодня средняя цена за квадратный feet кондо $1,350. Чтобы сдавать это кондо и не быть в убытке (мы даже не говорим о прибыли), нужно его сдавать из расчёта 6.4 доллара за квадратный фут при 25% первоначального взноса. Реально же кондо сдаётся сегодня за 3.5 доллара за квадратный фут. Значит, мы отстаем на 80% по ренту, то есть, покупая сегодня кондо, которое сдаётся, скажем, за 2,000, то реально оно должно сдаваться за 3,600, чтобы быть неубыточным. Как вы думаете, если вы покупаете какое-то кондо, которое сегодня сдается за 2,000, сможете ли вы его сдавать в 2 раза дороже через 5 лет? Возможно, но что-то слабо верится. И опять же, очень рискованно.
Именно поэтому я не покупаю кондо здесь, в Онтарио. Возможно, где-то в других местах покупка кондо будет более привлекательной, в чем я лично далеко не уверен, но все может быть. И всем своим клиентам я тоже не советую покупать кондо, за что уже получил много благодарностей.
Обо всех этих проблемах мы говорим на наших вебинарах и семинарах, записывайтесь на них – там всегда можно обсудить новые идеи, послушать специалистов в различных областях, познакомиться с реальными стратегиями инвестиций в недвижимость.http://torontoinvestorforum.com
Но самое главное – не забудьте записаться ко мне на
Консультацию
И мы на этой встрече
обсудим конкретно вашу ситуацию, вместе построим
стратегию инвестирования специально для вас. И я уверен,
это вам поможет пережить надвигающуюся рецессию и выйти из нее не бедным, а наоборот, богатым, приумножив
ваш капитал, и, как минимум, позволит не потерять то, что
вы нажили на сегодняшний день. Подробнее, вы можете посмотреть видео «Почему я не покупаю кондо» на моем канале https://www.youtube.com/@TorontoInvestorForum
А пока желаю вам хорошего нового года!
– без кризисов, пандемий и с мирным небом над головой!
До встречи!
0 comments