Великое переселение населения Торонто. Временное явление или новый тренд?

By Alex Moshkovich | November 13, 2020

Онтарио переживает небывалый демографический взрыв, и это напрямую влияет на рынок аренды. По данным Статистического управления Канады, с 2011 по 2021 год население GTA вырастет более чем на 1 миллион 150 тысяч человек. При среднем размере семьи 2.6 в Онтарио это соответствует спросу на недвижимость примерно для 443 тысяч новых семей.

В этой связи обратите внимание на имеющуюся проблему.

По данным CMHC и StatsCan, за последние десять лет в GTA начиналось в среднем строительство 36 663 единиц недвижимости. Казалось бы, немало, правда? Однако, давайте прикинем:

Если мы возьмём указанное среднегодовое значение и умножим его на 10 лет, получим 366 630 новых единиц недвижимости. А как мы уже знаем, рост населения создал спрос на 443 тысячи единиц жилья. Это означает, что из-за возросшего спроса за последние десять лет не хватает порядка 76 тысяч единиц недвижимости. Понятно, что такой расчёт, опирающийся на средние значения, не претендует на высокую точность, однако, несомненно,   что новый спрос значительно превысил новое предложение. И для того, чтобы их сбалансировать, необходимо продолжить строительство хотя бы с прежними темпами в течение более 2 лет (76000:36663) и это без нового спроса! 

А каков же будущий рост населения?

К 2046 году население GTA должно вырасти до 10,2 миллиона за счёт естественного прироста и иммиграции, при этом спрос на все типы жилья останется высоким. Если же принять в расчёт недавнее обещание правительства привезти в Канаду в течение трёх лет 1.2 миллиона новых иммигрантов, то картина будет ещё более мрачная для тех, кто захочет приобрести или арендовать жилье. Исходя из индикатора размера семьи 2.6, в Канаду приедет около 461,000 новых семей в последующие 3 года. Около 50% семей поедут в Онтарио, и около трети – в GTA, а это 153,000 семей. Согласно статистике, будет построено 109,000 единиц жилья, то есть образуется нехватка 44,000 единиц жилья в следующие 3 года. А если учесть, что все больше людей покидают центр Торонто, становится объяснимым, почему так резко подскочил спрос на жилье на периферии: именно поэтому порой поступают 10-30 предложений на каждый новый дом, выходящий на продажу.

Ежегодно в регион приезжает примерно на 10 000 семей больше, чем строится домов, поэтому неудивительно, что цены в последние годы продолжают расти . Спрос намного превышает предложение, а правительство не планирует замедлить прирост населения. В этих условиях необходимо обеспечить приоритет предложения, иначе доступное жилье не станет в обозримом будущем снова реальностью в Южном Онтарио.

Отметим, что высокий спрос и низкое предложение влияют не только на цены на жилье. Это также напрямую влияет на рынок аренды. Поскольку в Онтарио переезжает больше людей, чем строится новых домов, арендная плата очень быстро растёт. По мере роста цен на жилье все больше людей сдают его в долгосрочную аренду, что увеличивает спрос на арендуемые квартиры в городах и посёлках Южного Онтарио.

Рост числа иностранных студентов

Помимо в целом высокой иммиграции в Канаду, на рынок аренды также напрямую влияет рост числа иностранных студентов, приезжающих в Канаду. В 2015 году в Канаде проживало 219 143 иностранных студентов. Всего за два года, с 2015 по 2017 год, количество владельцев разрешений на учёбу выросло на 45%. Многие из этих студентов подают заявление на получение гражданства после завершения учёбы. До 2017 года иностранные студенты, желающие подать такие заявления, должны были проживать в Канаде в течение 4 из 6 последних лет. Теперь же, согласно новому закону, они должны находиться в Канаде только 3 года из 5. Упрощённый процесс получения гражданства Канады, скорее всего, приведёт к увеличению числа иностранных студентов, приезжающих в Канаду.

Это существенная группа населения, которая традиционно не учитывается при рассмотрении вопроса о новой иммиграции, однако это важно иметь ввиду, поскольку естественно  предположить, что большинству из этих студентов потребуется жилье, пока они будут работать над получением степени.

Иностранные студенты и их семьи повышают спрос на недвижимость. Некоторые начали покупать дома для инвестиций, другие будут сдавать в аренду во время учёбы в школе, прежде чем перейти к домовладению. Аренда для студентов уже стала популярным рынком для многих университетов и колледжей, и рост числа иностранных студентов обеспечивает этому рынку ещё больший потенциал.

Рост населения не является гарантированным показателем горячего рынка аренды, но когда рост населения опережает рост новой недвижимости на рынке в условиях ограниченности  вакантного жилья, ситуация быстро накаляется. И это отличный показатель для лучших рынков аренды в Онтарио. Найдите лучшие рынки аренды в Онтарио с низким уровнем вакансий (процент пустующего жилья по отношению к общему числу единиц жилья на рынке недвижимости).

Вам нужен спрос на вашу собственность!

С точки зрения жильца, иметь большой выбор недвижимости для аренды – это здорово. Но не для владельца домов, который ищет подходящего жильца. Если вы попытаетесь сдать в аренду один из десятков похожих домов в своём районе, вполне возможно, вам придётся нелегко. Вот почему вам необходимо найти лучшие рынки аренды в Онтарио с низким уровнем вакансий.

Во многих городах Южного Онтарио очень низкий уровень вакантных площадей. Вот, например, доли вакантных площадей в городах Южного Онтарио в октябре 2019 года, опубликованные CMHC:       

Гамильтон – 3.8%,

Бэрри – 3.2%,

Брантфорд – 2.4%,

Ошава – 2.3%,

Сент-Катаринс – 2.3%,

Китченер-Кембридж-Ватерлоо – 2.0%,

Питерборо – 2.0%,

Гвельф – 1.9%,

Лондон – 1.8%.

В Торонто в настоящее время эта доля составляет 2.4%, но она стремительно растёт и является  самым высоким показателем за последние 10 лет. Для сравнения: средний уровень вакантного жилья в США составляет 7%.

CMHC – отличный источник информации о доле вакансий в сообществе, а также о том, каковы причины для высокого или низкого показателя. Например, в 2019 году в Гамильтоне был более высокий уровень вакантных единиц жилья. Тому были следующие причины: строительство новых кондоминиумов и студенческих общежитий на территории кампуса, а также выше  среднего количество арендаторов, впервые покупающих жилье. Однако, это не означает, что Гамильтон – неподходящее место для аренды. Спрос на аренду в Гамильтоне не упал – просто предложение в том году выросло. Поэтому очень важно понимать, почему происходят резкие изменения доли вакансий и как они соотносятся с долгосрочными тенденциями.

Причины передвижения населения на периферию.

1. Дороговизна жилья.

Квартиры в большом Торонто дорожали на протяжении последних 4-х лет и достигли небывалой цены за квадратный фит. То есть, стоимость однокомнатной квартиры в Торонто соизмерима с ценой дома с двумя гаражами всего в часе езды (иногда 1.5 часа) от центра  Торонто. Кроме того, миллениалы уже обзавелись семьей, детьми и собаками, поэтому квартиры уже тесны им.  

• Создание новых рабочих мест и улучшения инфраструктуры транспорта.

В последние годы правительство Онтарио инвестирует огромные деньги в создание рабочих мест и развитие транспорта в периферийных районах. Это касается Китченера-Ватерлоо, где возникла маленькая силиконовая долина, а также – благодаря развитию предприятий –  Гамильтона, Бэрри и Лондона. Постоянно расширяется и развивается сеть железных дорог, сокращается и время передвижения .

• Переход на удалённую работу.

В последние годы эта тенденция постоянно усиливалась, а после начала пандемии COVID-19 в 2020 году  почти вся страна массово перешла работать и учиться на “удалёнку”. Конечно же, этот процесс в ближайшем будущем сократится, однако в перспективе он продолжит развиваться, поскольку имеет неоспоримые преимущества перед традиционной формой работы, а кроме того, многие компании вложили колоссальные деньги в развитие инфраструктуры, позволяющей работать удалённо. Среди преимуществ

 удалённой работы следует отметить большую экономию на аренде помещений, на текущих расходах, факт экономии времени работников, которое ранее тратилось на дорогу на работу. Важно и то, что в новых условиях компании могут набирать специалистов независимо от места их проживания.

• Изменение ценностных ориентаций.

Многие предпочитают в связи с пандемией переехать жить поближе к природе, подальше от мегаполисов, загрязнений, перенаселённости.

• Релокация предприятий.

В последнее время много предприятий и компаний  считают целесообразным переехать из дорогого центра мегаполиса в другие населённые пункты, близко расположенные к транспортным коммуникациям. Пример этому – массовое строительство коммерческих зданий в Воне и Миссиссауге. Сюда легко добраться как из мегаполиса, так и из периферии, но затраты на содержание значительно ниже.

Какой вывод могут сделать инвесторы из сказанного выше?

Рост недвижимости на периферии будет продолжаться и усиливаться. Огромная нехватка жилья для аренды взвинтила соответствующие цены . Сегодня в Бэрри очень часто бэйсмент можно сдать дороже, чем в Ричмонд Хилле. Муниципалитет города, стараясь решить проблему нехватки жилья, упрощает конвертирование домов в дуплексы и триплексы, разрешает строить дополнительное жилье на заднем дворе. Все это позволяет инвесторам существенно увеличивать доход от аренды.

За последние 10 лет цены на дома в том же Бэрри выросли в 3 раза: с $200,000 до $600,000. Значит ли это, что через 10 лет эти дома станут стоить 1.8 миллиона? Вполне возможно. Канада становится все более и более привлекательной страной для иммигрантов. Печатание денег идёт полным ходом, что обесценивает канадский доллар, а низкий банковский процент поощряет людей на инвестиции в недвижимость и бизнес. Но будьте осторожны, ибо направление рынка всегда может измениться. Кто бы мог подумать, что произойдёт с кондо в Торонто?! И мы ещё не знаем, что нас ждёт в Торонто в дальнейшем: ведь не забылись пока сценарии Детройта и других крупных городов Америки. Я думаю, вряд ли такое случится у нас, но кто знает… Поэтому никогда не пренебрегайте CASH flow. Это наиглавнейший фактор, которой позволит нам продержать инвестицию как можно дольше, чтобы, в конечном счёте, стать миллионерами благодаря и росту цены, и выплаченному мортгиджу, и бенефитам на налогах, ну и нашему любимому CASH FLOW. Именно этим я занимаюсь много лет. Именно этому я обучаю инвесторов на семинаре, в своих статьях и на телевидении. Я никогда не рекомендую кому-то сделать инвестицию без того, чтобы самому не инвестировать так же. Любой начинающий инвестор или уже профессионал  своего дела, может бесплатно зарезервировать 30 минут бесплатной консультации онлайн, где мы построим стратегию инвестиции, подходящую именно вам или просто поделимся опытом друг с другом. Жду вас на встрече! Также не забудьте зарегистрироваться на следующий вебинар. Подробности на 3-йстранице журнала! Берегите себя и ваш капитал, заработанный нелёгким трудом в наше непростое время!