Влияние налогов на низкую процентную ставку

Многие спекулировали на том, что существующие процентные ставки уже не могут опуститься ниже. Однако пару дней назад я прочитала в Financial Post, что вопрос о снижении процентной ставки опять во главе угла. Это в первую очередь связано с ВВП Канады, который впервые за последние 4 года начал сокращаться!

Когда речь заходит о стимулировании экономики, невозможно не затронуть проблему  снижения процентной ставки. Лично мне, инвестору в недвижимость, большая часть долгов которого находится в различных ипотеках, снижение процентной ставки только на руку.

Стоимость долга снижается, а ценность моего инвестиционного портфолио только растет.

Арендаторы  моего клиента, которые снимали жильё RENT TO OWN, решили приобрести его уже через год после подписания договора. Но у моего клиента еще есть ипотека на 2 года со ставкой 3,9%. Продав недвижимость раньше срока, он был оштрафован. Возникает вопрос: списывается ли данный штраф при оплате налогов.

Тут вступает в силу следующее правило: любой расход, понесенный с целью повышения дохода, списывается при уплате налогов. И штраф, который пришлось оплатить моему клиенту, тоже попадает в эту категорию расходов. Если он не покупает другую недвижимость взамен, то штраф за невыплату процентной ставки добавляется к стоимости капитала недвижимости, что уменьшает количество прироста капитала, декларируемого при продаже.

Давайте представим, что недвижимость была куплена за $300,000. Штраф по процентной ставке составил $5,000, а недвижимость была продана за $330,000. Прирост капитала составил $330,000 – $ 300,000 – $ 5000 = $ 25,000.

50% из них, то есть $12, 500, облагаются налогом. Тем не менее, мой клиент планирует в скором времени покупку нового объекта недвижимости. На самом деле, вычет из налога является более выгодным. Как налогоплательщик он может теперь вычесть штраф за неуплату процентной ставки в течение оставшегося срока первой ипотеки.

Банк предложил ему 2 варианта:

• Заплатить штраф за неуплату процентной ставки и взять новую ипотеку на 5 лет с пониженной процентной ставкой 2.15%.
• Перевести старую ипотеку на новую недвижимость, которую он приобретает, и не платить штрафа вообще.

Мой клиент решил выбрать первый вариант. Он выплатил штраф и выбрал новую ипотеку с процентной ставкой 2.15%. Поскольку новая собственность рассматривается как замена старой, мой клиент теперь имеет право вычесть штраф за неуплату процентной ставки  в течение следующих 2 лет (условия предыдущей ипотеки). Этот штраф составляет, как вы помните, $5,000 и  может списываться по $2,500 в год.

В 2015 году за продажу своей первой собственности он декларирует прирост капитала в $330,000 – $300,000 = $30,000. 50% от прироста капитала, то есть $15,000, облагаются налогом.

Помимо этого, он имеет право вычесть штраф за неуплату процентной ставки из его дохода от аренды нового объекта недвижимости в течение 2 лет: $2,500 в 2015 году, и остальные $2,500 – в 2016 году.

Ему также необходимо декларировать доход, получаемый от новой недвижимости, и вычесть из него процентную ставку по новой ипотеке: 2,25%.

Итак, в 2015 году мой клиент декларирует доход от аренды новой собственности +$15,000 прироста капитала – $2,500 штрафа за неуплату предыдущей процентной ставки. В 2016 году он будет декларировать доход от аренды нового объекта недвижимости с вычетом штрафа за процентную ставку в $2,500. Так что если вы покупаете собственность взамен предыдущей, помните, что вам придется вычитать дополнительные $2,500 штрафа.

Теперь многие захотят воспользоваться преимуществами текущей низкой процентной ставки и роста стоимости собственности, рефинансируя свою недвижимость. В этом случае банк точно так же взимает штраф за досрочное погашение ипотеки. Данный штраф выплачивается в течение срока, на который давалась ипотека, при соблюдении определенных ограничений.

Прежде чем сделать следующий инвестиционный шаг, поговорите с пр
офессиональным бухгалтером и убедитесь, что возникающие расходы не облагаются налогами. Так вы сможете найти наиболее выгодную стратегию с точки зрения налогообложения для следующего инвестирования в недвижимость. И не забудьте провести свой собственный анализ расходов и доходов.