Налоги на доходы с аренды недвижимости по программе «Rent To Own» — часть 2

В предыдущем номере я рассказывала о трех источниках дохода, получаемых от типичной аренды «недвижимости с правом выкупа», или rent-to-own. Я также пыталась определить, является ли стратегия rent-to-own бизнесом или капиталом по своей природе. Мы выяснили, что если инвестиционная стратегия rent-to-own заявлена как бизнес, то инвестор обязан декларировать три источника дохода как свой доход.
В данной статье я хочу рассказать о том, какими налогами облагается «Rent To Own», если она заявлена как капитал.

 Предоплата за недвижимость не возвращается
При типичной аренде «Rent To Own» арендатор вносит денежный депозит, который не возвращается. Как правило, этот депозит составляет от $5000 до $15 000. Он  становится залогом того, что по окончании срока аренды съемщик получает право выкупить недвижимость по оговоренной цене. Как правило, срок такой аренды составляет 2-3 года.
* Когда «Rent To Own» рассматривается как капитал, невозвращаемый депозит определен в договоре как оплата этого права на выкуп. Закон о подоходном налоге позволяет инвестору декларировать это как прирост к капиталу того года, когда он получит деньги.
Если в договоре не указано, что предоплата вносится как аванс для получения права на выкуп недвижимости в будущем, инвестор обязан декларировать данную сумму как доход, сумма которого не возвращается.
* Аренда и кредит на аренду.
Арендатор-покупатель обязан платить арендную плату в течение всего срока действия договора об аренде недвиджимости с правом выкупа. Часть арендной платы является кредитом на конечную стоимость покупки.
Эту часть арендной платы инвестор обязан декларировать как доход от аренды.
Что касается размера кредита на аренду, если в договоре прописано, что кредит дается для предоставления права на выкуп недвижимости в будущем (так же как в случае с невозвращаемым депозитом), то размер кредита может быть декларирован как прирост капитала.
В противном случае кредит на аренду должен быть заявлен как доход текущего года.
Инвестору нужно быть осторожным при составлении договора, особенно в случае с кредитом на аренду. Один из экспертов по случаям rent-to-own отметил, что если кредит на аренду не является частью договора аренды, арендодатель-инвестор может не получить этой суммы от съемщика по умолчанию.
* Оставьте оплату права на выкуп на конец.
Если арендатор-покупатель решает не осуществлять покупку недвижимости, то инвестор просто составляет отчеты обо всех деньгах, которые были получены в течение года. Больше ничего не требуется.
* Если арендатор-покупатель решает выкупить недвижимость, инвестор должен сделать следующее:
– Декларировать невозвращаемый депозит и кредит на аренду за все годы, когда он их получал, чтобы свести к нулю прирост капитала за эти годы.

– В тот год, когда арендатор-покупатель приобретает дом, хозяин инвестор обязан декларировать сумму невозвращаемого первоначального депозита, кредита на аренду, а также денежные средства, по факту полученные от продажи (как продажная цена) за вычетом расходов на приобретение дома (как прироста капитала).